Jörg Dietrich (FCH-Gruppe, Abrufnummer 2335)

Das notariell beurkundete Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung sei ein übliches und patentes Werkzeug für die Kreditinstitute. Es ersetze eine umständliche Titulierung und stelle einen vollstreckbaren Titel auf 30 Jahre dar. So bislang gemeint. Aber jetzt nach BGH (v. 20. 1. 2026 – XI ZR 131/24, ZfIR 2026, 220 (Bespr. Reichelt/Maurer, S. 216) zeige sich die Sache differenzierter. Sei der Schuldgrund verjährt, unterliege das Schuldanerkenntnis der Kondiktion. Daher seine Praxistipps:

Prof. Dr. habil. Fabian Thiel (ZNotP 2026, 177 – 186)

Grundstücke sollen nach dem Willen der EU wegen Geldwäsche in einem zentralen Register erfasst werden. Der Beitrag gibt einen Überblick.

Anm. der Red.: Der Beitrag ergänzt die Ausführungen des Autors in ZfIR 2026, 307.

Dr. Andreas Thürauf/Alexandra Hammermüller (IVR 2026, 1 – 14)

Auf 14 Heftseiten lässt das Autorenteam das Jahr 2025 und auch noch 2024 in puncto Rechtsprechung zum ZVG hinsichtlich der Zwangsversteigerungen Revue passieren. 12-mal war der BGH gefragt. Zu den Instanzgerichten finden sich 20 Entscheidungen. Der Beitrag lohnt, um sich nochmals die Fälle in Erinnerung zu rufen.

Dr. Stephanie Englert-Dougherty (IVR 2026, 15 – 18)

Auch andernorts, außerhalb unseres Rechtsgebiets, finden Vollstreckungen in Grundstücke statt. Die Autorin untersucht die Problemstellungen, wonach der EuGH (v. 24. 6. 2025 – C-351/23. BeckEuRS 2025, 772691, ZfIR 2026, 431 (LS) – in diesem Heft) zugunsten des Verbrauchers missbräuchliche Klauseln bei der Verwertung von Grundstücken mittels Hypotheken im nationalen Recht beanstandete.

Peter Mock (VE 2026, 187 – 189)

Der Schuldner ging mitten im Verfahren perdu. Ihm wurde ein Zustellungsvertreter nach § 6 ZVG bestellt, die Terminsbestimmung an diesen auch dann wirksam zugestellt. Die Rechtsbeschwerde des Schuldners wurde zurückgewiesen (BGH v. 26. 6. 2025 – V ZB 64/24, ZfIR 2025, 528 (LS)). Mock analysiert den Fall. Hilfreich: Die Übersicht zum Vergleich Zustellungsvertreter gegenüber der öffentlichen Zustellung.

Prof. Dr. Michael Schörnig (MDR 2025, 1456 – 1458)

Schörnig untersucht ebenfalls BGH v. 26. 6. 2025 (V ZB 64/24, ZfIR 2025, 528 (LS)). Der BGH habe die bislang uneinheitliche obergerichtliche Rechtsprechung zu § 6 ZVG präzisiert. „Nicht bekannt“ sei im ZVG und in der ZPO (für die öffentliche Zustellung) unterschiedlich zu werten. Dies sei für die Praxis hilfreich. Im Beraterhinweis erfolgen Ratschläge für Gläubiger.

Dr. Hans Reinhold Horst (MietRB 2026, 123 – 124)

Im Zuschlagsobjekt wohnt der Sohn der Schuldnerin mit seiner Familie aufgrund eines Mietvertrags. Die Schuldnerin be-ZfIR 2026, 434gehrt Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO. Ihr Ehemann sorge sich, der Sohn könnte nach einer Kündigung die Wohnung verlieren. Die darauf gestützte Rechtsbeschwerde wies der BGH zurück (v. 11. 12. 2025 – V ZB 3/25, ZfIR 2026, 130 (LS)). Irgendwann ist es auch mal gut mit § 765a ZPO, so etwas salopp formuliert. Horst: „Zur Lektüre dieser Ausführungen [des BGH] ist unbedingt zu raten.“ Der BGH habe die Anwendung von § 765a ZPO auf ihren eigentlichen Schutzbereich zurückgeführt. Fast schon lehrbuchartig und lobenswert prägnant habe der BGH im Falle des Zuschlags differenziert:

Gerhard Schmidberger (Rpfleger 2026, 290 – 291)

Ein Gewerbegrundstück kommt unter den Hammer. Die Gläubigerin ist mit dem Meistgebot zufrieden. Der Schuldner nicht. Im Zuschlagsverkündungstermin zaubert der Vertraute des Schuldners [laut Bales, KP 2025, 133 (Anm. Nr. 1.221), „Akkordstörer“] aus dem Hut einen vorgefertigten Schriftsatz, die zuständige Rechtspflegerin sei befangen, man möge den Termin verlegen. Ein Zuschlag solle nicht verkündet werden. Daraufhin übergibt die Rechtspflegerin die Sache an die im Termin anwesende Kollegin, die dann den Zuschlag an ihrer statt verkündet. Auf die Beschwerde findet das Landgericht das alles in Ordnung. Missbräuchlich erhobene Befangenheitsgesuche dürften übergangen werden. Der Autor begrüßt die Entscheidung. Er zeigt Parallelverfahren auf. Das Landgericht habe den Rücken der Vollstreckungsgerichte bei pauschalen, nicht aussagekräftigen Befangenheitsgesuchen gestärkt. Eines Wechsels des Vorsitzes im Verkündungstermin hätte es nicht bedurft.

Frank Walter/Dr. Christopher Walter (MDR 2026, 692 – 696)

In ihrer Rückschau kommen die beiden Walters natürlich auch Rangsdorf (BGH 14. 3. 2025 – V ZR 153/23, ZfIR 2025, 299 (m. Anm. Horn, S. 307)), der etwas verunglückten Zwangsversteigerung, zu der es bereits zahlreiche Meinungen gibt, s. Anm. 1.192 – 1.200, 1.224 – 1.232. Der Sachverhalt wird rekapituliert mit der Einschätzung: „Das Urteil überzeugt und klärt zentrale Fragen des Sachenrechts im Spannungsfeld des EBV.“

Franz Linnartz (jurisPR-FamR 7/2026, Anm. 5)

Standardfall: In der Erbmasse sind Grundstücke. Die Erben uneins. Ein Erbe beantragt die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Der andere meinte, diese sei wegen der Teilauseinandersetzung des Erbes unzulässig (so zugrunde liegend LG Erfurt v. 10. 7. 2025 – 8 O 314/25, ZfIR 2026, 432 (LS) – in diesem Heft, das die Klage des anderen Erben abwies). Der Autor sieht in diesem Zusammenhang die Anforderungen für die Abwehr der Teilungsversteigerung als hoch an. Wichtig sei für den Antragsteller die Dokumentation, er betreibe die Zwangsversteigerung mit dem Ziel der Gesamtauseinandersetzung.

Anm. der Red.: Mit Beschluss vom 18. 12. 2025 (6 U 468/25, ZfIR 2026, 130 (LS)) wies das OLG Jena die Berufung zurück.

Maria-Teresa Kratzer (FamRZ 2026, 102 – 103)

Der Klassiker: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft unter den Ex-Ehepartnern. Die Versteigerung endet mit Zuschlag – und wer jetzt meint, es sei alles „en beurre“, weit gefehlt. Denn die Partner kämpfen um die Freigabe hinterlegter Gelder. Was das Vollstreckungsgericht anhand des Grundbuchs einfach feststellt, wem die Grundschuld zusteht, ist anschließend vor dem Prozessgericht (hier FamG als Scheidungsfolgesache) nicht mehr ganz so einfach, wenn es um die Auszahlung der abgelösten Grundschuld geht. Die Grundschuld valutierte zum Zeitpunkt des Zuschlags nicht mehr und sei wegen ihrer Eigenschaft als Sicherungsgrundschuld ipso jure zur Eigentümergrundschuld außerhalb des Grundbuchs mutiert. Der Ersteher, der frühere Miteigentümer, bezahlte an die Bank den Ablösebetrag, den Letztere umgehend zurückgab, aber mangels Einigung der Ex-Eheleute für diese hinterlegte. Das Oberlandesgericht erhellte den Dschungel zwischen Schuld- und Bereicherungsrecht. Die Autorin bespricht die Entscheidung. Diese sei im Wesentlichen richtig. Zu Recht habe der Ehemann den gesamten Betrag an sich herausverlangen können. Ein Ausgleich mit der Ex sei ausgeschlossen. Der Ehemann habe als Ersteher eine Eigentümergrundschuld erworben. Er habe an die Bank ohne Rechtsgrund geleistet.

Prof. Ulrich Keller (NZI 2026, 201 – 202)

Eine Zwangsverwaltung wird ca. fünf Jahre nach erfolgtem Zuschlag aufgehoben. Die Masse ist nicht ausreichend. Die betreibende Gläubigerin wird zur Zahlung der Vergütung an den Zwangsverwalter verurteilt (OLG Hamm v. 16. 6. 2025 – I-5 U 76/23, ZfIR 2026, 38 (m. Bespr. Schmidberger, S. 13)). Keller sieht eine Fortdauer der Beschlagnahme gegen den Er-ZfIR 2026, 435steher. Das Gesetz habe die fortdauernde Verwaltung allerdings nicht geregelt. Wegen der Möglichkeit der Zuschlagsaufhebung dürfe aber die Zwangsverwaltung nicht vor der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses aufgehoben werden. Der Ersteher, obwohl ihm ein Zwangsverwalter vor die Nase gesetzt wurde, sei weder Partei noch Beteiligter im Zwangsverwaltungsverfahren. Eine erstaunliche These. Insgesamt lobt der Autor das Urteil über den grünen Klee. Kellers Hoffnung, der BGH möge wegen der Zulassung der Revision ein weises Urteil fällen, wird sich leider nicht erfüllen. Das Urteil wurde nicht angegriffen. So darf sich die Fachwelt weiterhin wegen der verlängerten Zwangsverwaltung gegenseitig beharken.

Michael Drasdo (ZMR 2026, 104 – 131)

Drasdo stellt das Thema sehr ausführlich vor. Im Abschnitt 13 taucht die Zwangsverwaltung auf. Eindeutig: Der Zwangsverwalter trete nicht in den Verwaltungsvertrag ein. Dies vertrage sich nicht mit der Beschlagnahme, wonach dem Schuldner die Verwaltung entzogen werde. Etwaige Schadensersatzansprüche des Mietverwalters gegenüber dem Schuldner tangierten den Zwangsverwalter nicht. Die Vergütung des Sonderverwalters sei keine Ausgabe der Zwangsverwaltung.

Ohne Autor (IVV 2026, 34 – 36)

Bauhandwerker erbringen Leistungen und schauen dann monetär ab und an „in die Röhre“. Dem beugt das Gesetz mit dem Anspruch auf Erbringung einer Sicherheitsleistung vor. Wie eine erstrittene Sicherheitsleistung vollstreckt wird, erläutert das IVV anhand der Entscheidung des BGH v. 20. 8. 2025 (VII ZB 4/25, ZfIR 2026, 96 (LS)). Für die Vollstreckung einer Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 887 ZPO ist ein Musterantrag abgedruckt.

Prof. Dr. Johann Kindl/Prof. Dr. Caroline Meller-Hannich (Hrsg.), Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, ZPO, ZVG, Nebengesetze, Europäische Regelungen, Kosten, 5. Aufl., 2026, 3722 S., Hardcover, Nomos Verlagsgesellschaft, Baden-Baden, ISBN 978-3-7560-0774-5, 179,00 €

Die Herausgeber präsentieren ein riesiges Werk. Für den Kompass sind allerdings in erster Linie die Seiten 1495 – 1970 von Interesse, in denen das ZVG kommentiert wird (zur Vorauflage: 1405 – 1886, somit sogar sechs Seiten mehr, bei etwa gleichem Schriftbild). Das Autorenteam hat sich leicht verändert. Mit dabei sind Anna Michelsen, Ri’inLG (§§ 95 – 104), Mark Noethen, VRiOLG (§§ 28 – 34), Rainer Sievers, Rechtspfleger (§§ 1 – 27, 105 – 179) und neu eingestiegen für Stefanie Simon ist Victoria Wüste, Dipl.-Rechtspflegerin, AG Hamm (§§ 35 – 94a, 180 – 186). Beim Durchblättern fällt sofort ins Auge, während Michelsen und Noethen ihre Kommentierungen mit doch zahlreichen Quellen belegen, finden sich bei den beiden anderen nur sehr spärlich gesetzte, ergänzende Fußnoten.

Der Handkommentar „HK-ZV“, wie er sich selbst nennt, gibt einen kompakten Überblick über das gesamte ZVG, wobei die Vorschriften über Schiffe und Luftfahrzeuge nur ganz kurz behandelt werden. Dies ist auch richtig, denn der Normalverwender wird mit Schiffen und Luftfahrzeugen eher allenfalls als Passagier in Kontakt kommen als mit deren Versteigerung. Die ZwVwV ist abgedruckt, jedoch nicht separat kommentiert. Der neue § 94a ZVG wird auf eineinhalb Seiten in Grundzügen vorgestellt.

Laut Vorwort ist das Werk bis einschließlich Sommer 2025 bei Rechtsprechung, Gesetzgebung und Literatur auf dem Laufenden. So findet sich bei § 95 Rz. 11 (Spezialvorschrift engt die Zulässigkeit der Beschwerde ein) die Entscheidung des BGH vom 19. 12. 2024 (V ZB 77/23, ZfIR 2025, 217 (m. Anm. Genius/Schmidberger, S. 219)) der die Statthaftigkeit einer Rechtsbeschwerde trotz Zulassung bei unzulässiger Beschwerde abspricht.

Aber die Vorgabe der Aktualität findet sich leider nicht immer bestätigt. Bereits seit einiger Zeit befindet sich § 42 ZVG in der Diskussion, Stichwort Schwärzungen, Einsicht bei eingestelltem Verfahren. Wüste beschränkt sich aber nur auf die Nennung 20 Jahre alter Entscheidungen. Die aufflammende Diskussion war spätestens mit LG Bonn (v. 24. 4. 2023 – 6 T 47/23, juris) eröffnet, das nun durch die Entscheidung des BGH v. 21. 5. 2026 (V ZB 90/25, ZfIR 2026, 417 (m. Anm. Hintzen, S. 423) – in diesem Heft) im Nachhinein bestätigt wurde. § 75 ZVG kommt seit Abschaffung von Bargeld im Gerichtssaal eher selten vor. LG Verden (v. 19. 4. 2022 – 6 T 31/22, ZfIR 2024, 460 (m. Bespr. Schmidberger, S. 429)) hätte eine Erwähnung verdient.

Auch bei der gebotenen Komprimierung des Stoffs muss auf abweichende Meinungen eingegangen werden. Streitig ist die Höhe der Verzinsung bei der zu übertragenden Forderung nach § 118 Abs. 1 ZVG. Sievers geht diskussionslos von 5 % über Basiszins aus (Rz. 4). Dem Rezensenten liegen diverse Beschlüsse vor. Es finden sich in der Tat die Verzinsung von 5 % über Basiszins, aber auch von 4 %, was nach hiesiger Auffassung richtig ist (so aktuell: AG Heilbronn v. 5. 6. 2026 – 4 K 128/24, n. v.).

Die Mobiliarvollstreckung ist ein eigenes Rechtsgebiet und dazu noch sehr umfangreich. Hier noch ZVG mit reinzupacken, ist engagiert. Das Recht der Zwangsverwaltung ist stiefmütterlich abgehandelt. Es findet sich so gut wie keine Entscheidung, die jünger als fünf Jahre ist. Dies ist für einen aktuellen Kommentar nicht ausreichend. Aber wenn der Verlag schon einen Rundumblick geben möchte, sollte vielleicht ein Band II angelegt werden, damit dem komplizierten Immobiliarvollstreckungsrecht mehr Raum gewidmet werden kann.

Peter Savini/Yvonne Uhl, Zwangsversteigerungsrecht, 2024, 228 S., Paperback, erschienen in der Reihe Recht und Ausbildung bei den Gerichten und Staatsanwaltschaften, Juristischer Verlag Pegnitz GmbH, Pegnitz, ISBN 978-3-948836-50-4, 27,00 €

Spät, aber nicht vergessen, soll das Werk der beiden Lehrkräfte an der Hochschule für den öffentlichen Dienst in Bayern, Fachbereich Rechtpflege, Starnberg, im Kompass seinen kleinen Auftritt haben. Gleich im Vorwort in der ersten Zeile wird das ZVG als eines der schwierigsten Gebiete der rechtspflegerischen Tätigkeit beschrieben. Das Lehrbuch solle, so das Autorenteam, ein hilfreicher Begleiter zur Klausur- und Prüfungsvorbereitung sein.

Gut 4/5 sind der Zwangsversteigerung gewidmet, das letzte Fünftel der Zwangsverwaltung. Wie kann es anders sein, als die Ausführungen mit dem Antrag nach § 15 ZVG zu beginnen und gleich stolpert der angehende Nachwuchs an § 28 ZVG heran. Hier sind gleich mal zweieinhalb Seiten tabellarisch etwaige Hindernisse aufgelistet, die eine Anordnung hindern oder unmöglich machen könnten. Und natürlich ist bereits die StPO mit § 111h eingebaut, was Wunder, wenn Savini mit im Boot sitzt, dem Experten für die strafrechtliche Vermögensabschöpfung. Das Rangklassensystem, die Wirbelsäule im ZVG, wird ab S. 18 erläutert. Breiten Raum nimmt der Versteigerungstermin ein. Auf S. 55 findet sich eine Übersicht über die Einstellungsmöglichkeiten des Verfahrens. Die Wirkungen des Zuschlags (S. 119) sind nur knapp, aber ausreichend beschrieben, hat sich doch in erster Linie der Ersteher damit zu befassen; das Vollstreckungsgericht in der Folge aber intensiv mit der Verteilung, was folgt, und dann abschließend mit dem Grundbuchersuchen. Damit nicht genug. Die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft mit der etwas komplizierten Niedrigstgebotstheorie ist selbstverständlich Bestandteil der Ausführungen. Zur Zwangsverwaltung wird festgestellt, es bestünden nur wenige gesetzliche Regelungen, dafür aber eine ganze Portion Rechtsprechung. Ein Überblick solle wesentlich zum Grundverständnis dieser Vollstreckungsmaßregel beitragen. Richtig so! Das Werk wäre überfrachtet, würde es sich in jede Rechtsritze stürzen, wie zum Beispiel, ob die Zwangsverwaltung mit dem Zuschlag gegen den Schuldner ausgesetzt werden sollte oder nicht. Das kann immer noch nachgeholt werden, wenn man ein ZVG-Referat bearbeiten darf.

Das Werk gefällt. Es ist klar und übersichtlich strukturiert. Das Literaturverzeichnis mit gerade mal sieben Quellen ist arg übersichtlich, aber die wichtigsten Werke finden sich dort. Konkordanzen fehlen. Für knapp unter 30 € ein sehr empfehlenswerter Einstieg ins ZVG; aber nicht nur fürs Studium. Die im Büchlein verteilten Tabellen, mit Tatbeständen und den dazu gehörenden Antworten, sind gerade auch für solche Anwender von Nutzen, denen das ZVG nur nebenbei begegnet.