ZfIR 2023, 405
W&I-Versicherungen bei Immobilientransaktionen
Inhaltsübersicht
- I. Einleitung
- 1. W&I-Versicherungen als etabliertes Instrument bei Immobilientransaktionen
- 2. Gründe für die Verwendung von W&I-Versicherungen
- 2.1 Verkäufer
- 2.2 Käufer
- II. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen für den Abschluss von W&I-Versicherungen
- 1. Konzeptionelle Grundzüge der W&I-Versicherung
- 1.1 Versicherungsnehmer
- 1.2 Versichertes Risiko
- 1.3 Deckungsausschluss für bekannte Risiken
- 2. Anforderungen an den Transaktionsprozess
- 2.1 Offenlegung durch Verkäuferseite
- 2.2 Prüfungsumfang der Due Diligence
- 3. Anbieter von W&I-Versicherungen
- 4. Ablauf von der Angebotseinholung bis zur Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber der Versicherung
- 4.1 Angebotseinholung und Auswahl des Versicherers
- 4.2 Zeichnungsprozess
- 5. Kosten der W&I-Versicherung und kommerzielle Parameter im Immobilienbereich
- 5.1 Prämienniveau
- 5.2 Versicherungssumme
- 5.3 Versicherungslaufzeit
- III. Kaufvertragsgestaltung bei Nutzung einer W&I-Versicherung
- 1. Beurkundungszwang?
- 2. Ausgestaltung des Haftungsregimes
- 2.1 Form der Garantieversprechen
- 2.2 Vermeidung von Garantieerklärungen „ins Blaue hinein“
- 2.3 Objektive und subjektive Garantien; Definition der Kenntnis des Verkäufers
- 2.4 Zeitliche Bezugspunkte der Garantieverspechen
- 2.5 Gestaltung des Garantiekatalogs
- 2.5.1 Grundsatz
- 2.5.2 Einzelfragen
- 2.5.2.1 Gesellschaftsrechtliche und wirtschaftliche Verhältnisse von Objektgesellschaften
- 2.5.2.2 Grundstücksbezogene Garantieversprechen
- 2.5.2.3 Gebäudebezogene Garantieversprechen
- 2.5.2.4 Genehmigungen und andere öffentlich-rechtliche Fragen
- 2.5.2.5 Umweltrisiken
- 2.5.2.6 Mietverträge
- 2.5.2.7 Vollständigkeit des Datenraums
- 2.6 Definition des ersatzfähigen Schadens
- 2.7 Haftungshöchstbetrag (Cap) und Verjährung
- 2.8 De-minimis, Freigrenzen, Freibeträge
- 2.9 Haftungsausschlüsse
- 2.10 Verfahrensregelungen
- 2.10.1 Regelungen zur Mitteilung von Garantieverletzungen
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- 2.10.2 Regelungen betreffend die Abwehr von Drittansprüchen
- 3. Spezifische Regelungen zur W&I-Versicherung
- 3.1 Beifügung eines abgestimmten Entwurfs der W&I-Police
- 3.2 Regelungen zur Zahlung der Versicherungsprämie
- 3.3 Verpflichtung zur Abgabe einer Bring-Down-Erklärung
- 3.4 Einschränkung der Rückgriffsmöglichkeiten gegen den Verkäufer
- 3.5 Regelungen zu einer etwaigen nachrangigen Haftung des Verkäufers
- IV. Gestaltung des W&I-Versicherungsvertrags (Überblick)
- 1. W&I-Versicherungsverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen?
- 2. Versicherungsbeginn; aufschiebende Bedingungen für den Versicherungsschutz
- 2.1 Vollzug
- 2.2 Prämienzahlung
- 2.3 Schadenfreiheitserklärungen (No Claims Declarations)
- 2.4 Bring-Down
- 3. Abbedingung von Bestimmungen des Kaufvertrags
- 4. Definition des versicherten Schadens
- 4.1 De-minimis und Selbstbehalt
- 4.2 Vorteilsanrechnung
- 4.3 Verteidigungskosten
- 4.4 Steuerzuschläge
- 5. Allgemeine Deckungsausschlüsse im Rahmen von Immobilientransaktionen
- 5.1 Kenntnis des Versicherungsnehmers und Offenlegung
- 5.2 Kaufpreismultiplikatoren
- 5.3 Umweltschäden
- 5.4 Prognosen, Budgets und sonstige zukunftsgerichtete Aussagen, einschließlich Projektentwicklungsrisiken
- 5.5 Baumängel
- 5.6 Wahrung der gesetzlichen Schriftformerfordernisse
- 6. Obliegenheiten des Versicherungsnehmers
- 7. Regelungen zum gesetzlichen Forderungsübergang und Regress des Versicherers gegenüber der Verkäuferseite
- 8. Deckungserweiterungen (enhancements)
- 8.1 Verzicht auf Kenntnisvorbehalte des Kaufvertrags
- 8.2 Einbeziehung grob fahrlässiger Unkenntnis in die Kenntnisdefinition
- 8.3 Verzicht auf Wesentlichkeitsvorbehalte des Kaufvertrags
- 8.4 Verzicht auf Offenlegung des Datenraums und/oder der Due-Diligence-Berichte
- 8.5 Erweiterung des ersatzfähigen Schadens auf Ebene des Versicherungsvertrags
- 8.6 Verzicht auf aktualisierte Offenlegung zum Vollzugstag
- 9. Sonstiges
- V. Zusammenfassung
- *
- *)LL.M. (Manchester), Rechtsanwalt und Partner bei Dentons, Berlin
- **
- **)Rechtsanwalt und Partner bei Dentons, Berlin/Frankfurt/M.
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