ZfIR 2023, 405
W&I-Versicherungen bei Immobilientransaktionen
W&I-Versicherungen sind im Bereich der Immobilientransaktionen fester Bestandteil der Gestaltungspraxis. Dabei haben sich mittlerweile anerkannte Marktstandards etabliert, die eine zügige Abstimmung der Versicherungslösung auf der Ebene des Kaufvertrags und der Versicherungspolice ermöglichen. Dieser Beitrag gibt hierzu einen Überblick und enthält Hinweise für eine Verwendung der W&I-Versicherung im Interesse der Vertragsparteien des Kaufvertrags.
Inhaltsübersicht
- I. Einleitung
- 1. W&I-Versicherungen als etabliertes Instrument bei Immobilientransaktionen
- 2. Gründe für die Verwendung von W&I-Versicherungen
- 2.1 Verkäufer
- 2.2 Käufer
- II. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen für den Abschluss von W&I-Versicherungen
- 1. Konzeptionelle Grundzüge der W&I-Versicherung
- 1.1 Versicherungsnehmer
- 1.2 Versichertes Risiko
- 1.3 Deckungsausschluss für bekannte Risiken
- 2. Anforderungen an den Transaktionsprozess
- 2.1 Offenlegung durch Verkäuferseite
- 2.2 Prüfungsumfang der Due Diligence
- 3. Anbieter von W&I-Versicherungen
- 4. Ablauf von der Angebotseinholung bis zur Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber der Versicherung
- 4.1 Angebotseinholung und Auswahl des Versicherers
- 4.2 Zeichnungsprozess
- 5. Kosten der W&I-Versicherung und kommerzielle Parameter im Immobilienbereich
- 5.1 Prämienniveau
- 5.2 Versicherungssumme
- 5.3 Versicherungslaufzeit
- III. Kaufvertragsgestaltung bei Nutzung einer W&I-Versicherung
- 1. Beurkundungszwang?
- 2. Ausgestaltung des Haftungsregimes
- 2.1 Form der Garantieversprechen
- 2.2 Vermeidung von Garantieerklärungen „ins Blaue hinein“
- 2.3 Objektive und subjektive Garantien; Definition der Kenntnis des Verkäufers
- 2.4 Zeitliche Bezugspunkte der Garantieverspechen
- 2.5 Gestaltung des Garantiekatalogs
- 2.5.1 Grundsatz
- 2.5.2 Einzelfragen
- 2.5.2.1 Gesellschaftsrechtliche und wirtschaftliche Verhältnisse von Objektgesellschaften
- 2.5.2.2 Grundstücksbezogene Garantieversprechen
- 2.5.2.3 Gebäudebezogene Garantieversprechen
- 2.5.2.4 Genehmigungen und andere öffentlich-rechtliche Fragen
- 2.5.2.5 Umweltrisiken
- 2.5.2.6 Mietverträge
- 2.5.2.7 Vollständigkeit des Datenraums
- 2.6 Definition des ersatzfähigen Schadens
- 2.7 Haftungshöchstbetrag (Cap) und Verjährung
- 2.8 De-minimis, Freigrenzen, Freibeträge
- 2.9 Haftungsausschlüsse
- 2.10 Verfahrensregelungen
- 2.10.1 Regelungen zur Mitteilung von Garantieverletzungen
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- 2.10.2 Regelungen betreffend die Abwehr von Drittansprüchen
- 3. Spezifische Regelungen zur W&I-Versicherung
- 3.1 Beifügung eines abgestimmten Entwurfs der W&I-Police
- 3.2 Regelungen zur Zahlung der Versicherungsprämie
- 3.3 Verpflichtung zur Abgabe einer Bring-Down-Erklärung
- 3.4 Einschränkung der Rückgriffsmöglichkeiten gegen den Verkäufer
- 3.5 Regelungen zu einer etwaigen nachrangigen Haftung des Verkäufers
- IV. Gestaltung des W&I-Versicherungsvertrags (Überblick)
- 1. W&I-Versicherungsverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen?
- 2. Versicherungsbeginn; aufschiebende Bedingungen für den Versicherungsschutz
- 2.1 Vollzug
- 2.2 Prämienzahlung
- 2.3 Schadenfreiheitserklärungen (No Claims Declarations)
- 2.4 Bring-Down
- 3. Abbedingung von Bestimmungen des Kaufvertrags
- 4. Definition des versicherten Schadens
- 4.1 De-minimis und Selbstbehalt
- 4.2 Vorteilsanrechnung
- 4.3 Verteidigungskosten
- 4.4 Steuerzuschläge
- 5. Allgemeine Deckungsausschlüsse im Rahmen von Immobilientransaktionen
- 5.1 Kenntnis des Versicherungsnehmers und Offenlegung
- 5.2 Kaufpreismultiplikatoren
- 5.3 Umweltschäden
- 5.4 Prognosen, Budgets und sonstige zukunftsgerichtete Aussagen, einschließlich Projektentwicklungsrisiken
- 5.5 Baumängel
- 5.6 Wahrung der gesetzlichen Schriftformerfordernisse
- 6. Obliegenheiten des Versicherungsnehmers
- 7. Regelungen zum gesetzlichen Forderungsübergang und Regress des Versicherers gegenüber der Verkäuferseite
- 8. Deckungserweiterungen (enhancements)
- 8.1 Verzicht auf Kenntnisvorbehalte des Kaufvertrags
- 8.2 Einbeziehung grob fahrlässiger Unkenntnis in die Kenntnisdefinition
- 8.3 Verzicht auf Wesentlichkeitsvorbehalte des Kaufvertrags
- 8.4 Verzicht auf Offenlegung des Datenraums und/oder der Due-Diligence-Berichte
- 8.5 Erweiterung des ersatzfähigen Schadens auf Ebene des Versicherungsvertrags
- 8.6 Verzicht auf aktualisierte Offenlegung zum Vollzugstag
- 9. Sonstiges
- V. Zusammenfassung
- *
- *)LL.M. (Manchester), Rechtsanwalt und Partner bei Dentons, Berlin
- **
- **)Rechtsanwalt und Partner bei Dentons, Berlin/Frankfurt/M.
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