ZfIR 2013, 305

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2013AufsätzeHans Gerhard Ganter*

Zur teleologischen Reduktion der Zwangsverwalterhaftung

Die Haftung für Fehlleistungen ist für jede Berufsgruppe ein konfliktbeladenes Thema. Zwangsverwalter machen da keine Ausnahme – im Gegenteil: Man beklagt ungerechtfertigte Benachteiligungen im Vergleich mit anderen Berufsgruppen mit ähnlichen Aufgaben. Solche Benachteiligungen, die sich für die Zwangsverwalter als „Risikomaximierung“ (der Begriff wurde – soweit ersichtlich – geprägt von Drasdo, NZI 2011, 354) darstellten, ergäben sich insbesondere aus der als ausufernd empfundenen Rechtsprechung des BGH, und zwar aller mit Zwangsverwaltungen befassten Senate. Der V. Zivilsenat ist als „Immobiliensenat“ tangiert, der VIII. Zivilsenat ist für das Wohnraummietrecht und der XII. Zivilsenat für die gewerbliche Miete zuständig, und über die Haftung des Zwangsverwalters entscheidet der IX. Zivilsenat. Im Fokus stehen insbesondere die Ausweitung des Begriffs der „Beteiligten“ in der Haftungsnorm des § 154 Satz 1 ZVG und die Qualifizierung der Pflichten, die den Zwangsverwalter als Vermieter treffen, als zwangsverwalterspezifische Pflichten. Mit dem nachfolgenden Beitrag soll untersucht werden, ob daran uneingeschränkt festgehalten werden kann oder ob eine Korrektur angebracht erscheint.

Inhaltsübersicht

  • I. Einführung
  • II. Die Ausweitung des Begriffs der „Beteiligten“ in der Haftungsnorm des § 154 Satz 1 ZVG durch den BGH
    • 1. Pflicht des Zwangsverwalters zur Auskehr nicht verbrauchter Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher in der Zwangsversteigerung
    • 2. Zahlungspflichten des Zwangsverwalters gegenüber der WEG
    • 3. Zahlungspflichten des Zwangsverwalters gegenüber Versorgungsunternehmen
  • III. Der Kreis der verwalterspezifischen Pflichten
    • 1. Allgemeines
    • 2. Die Pflichten des Zwangsverwalters als Vermieter bzw. Verpächter
      • 2.1 Die Übernahme der in dem Miet- bzw. Pachtvertrag begründeten Rechte und Pflichten
      • 2.2 Die Pflicht zur Erhaltung der Miet- bzw. Pachtsache
      • 2.3 Die Einziehung der Miet- bzw. Pachtforderungen und der Nebenkosten
        • 2.3.1 Weiter oder enger Beschlagnahmebegriff?
        • 2.3.2 Verwalterabrechnung oder Ersteherabrechnung?
          • 2.3.2.1 Überschuss
          • 2.3.2.2 Vorauszahlungen reichen gerade aus
          • 2.3.2.3 Unterdeckung
        • 2.3.3 Ausweg aus dem Dilemma
      • 2.4 Die Pflichten in Bezug auf eine vom Mieter erbrachte Kaution
    • 3. Verwalterspezifische Pflichten?
    • IV. Stellungnahme
      • 1. Wertungswidersprüche
      • 2. Lösungsvorschlag
    • V. Fazit
*
Vorsitzender Richter am BGH a.D., Weil der Stadt. Bei dem Beitrag handelt es sich um die aktualisierte Fassung eines Vortrages zur 10. Jahrestagung der Zwangsverwalter im DAV am 13. März 2013 in Berlin.

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