ZfIR 2020, 281

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2020 AufsätzeMatthias Becker* / Wolfgang Schneider**

WEG-Reform 2020: Anmerkungen zum Regierungsentwurf des WEMoG

Am 23. 3. 2020 hat die Bundesregierung den von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (WEMoG) beschlossen. Der Entwurf vollzieht einen Systemwechsel im Wohnungseigentumsrecht, weg vom historischen Ursprung, dem Sachenrecht und dem Recht der Bruchteilsgemeinschaft, hin zum Verbandsrecht. Dreh- und Angelpunkt der Verwaltung ist die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies führt zu einer „Vergemeinschaftung“ von Rechten der Wohnungseigentümer einschließlich der Rechte der am Wohnungseigentum dinglich Berechtigten. Als Vertretungsorgan der Gemeinschaft werden dem Verwalter neue Pflichten und Haftungsrisiken auferlegt. Der Beitrag zeigt einzelne Probleme und offene Fragen des Entwurfs auf.

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Inhaltsübersicht

I. Einführung
II. Begründung von Wohnungseigentum
- 1. Gegenstand des Sondereigentums (§ 1 Abs. 5, §§ 3, 5 Abs. 1 RegE)
  - 1.1 Stellplätze
    
    1.1.1 Systematik und Begriff
    
    1.1.2 Verkehrsfähigkeit
    
    1.1.3 Gestaltungsersatz für Sondernutzungsrechte?
    
    1.1.4 Sonderfall Mehrfachparker
  - 1.2 Annexeigentum
    
    1.2.1 Wirtschaftliche Hauptsache
    
    1.2.2 Umfang der Zuordnung
    
    1.2.3 Gebäude im Sondereigentum
    
    1.2.4 Kein Gestaltungsersatz für Sondernutzungsrechte
    
    1.2.5 Belastung mit Dienstbarkeiten
  - 1.3 Dualismus von Sondereigentum und Sondernutzungsrecht
- 2. Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 3 RegE)
  - 2.1 Eintragung von Beschlüssen aufgrund Öffnungsklausel
  - 2.2 Zustimmungspflichten für Inhaltsänderungen
    
    2.2.1 Erweiterung bestehender Zustimmungspflichten
    
    2.2.2 Wegfall erforderlicher Zustimmungspflichten
    
    2.2.3 Rückwirkung und Klageanspruch bei fehlender Drittzustimmung
- 3. Grundbuchverfahren (§§ 7, 48 Abs. 3 RegE, § 3 Abs. 2 WGVE)
  - 3.1 Grundbucheintragung von Beschlüssen
    
    3.1.1 Grundbuchberichtigung
    
    3.1.2 Berechnungsgrundlagen
    
    3.1.3 Kein Zentralgrundbuch
  - 3.2 Grundbucheintragung einer Veräußerungsbeschränkung
  - 3.3 Grundbucheintragung einer Haftungsvereinbarung
- 4. Werdender Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 RegE)
  - 4.1 Kodifizierung des werdenden Wohnungseigentümers
  - 4.2 Nachweisbeschränkungen für gerichtliche Verfahren?
    
    4.2.1 Werdender Wohnungseigentümer im Hausgeldprozess
    
    4.2.2 Werdender Wohnungseigentümer im Grundbuchverfahren
  - 4.3 Zwangsvollstreckungsrechtliche Implikationen
  - 4.4 Erweiterung des Anwendungsbereichs?
    
    4.4.1 Werdender Wohnungseigentümer bei Paketerwerb
    
    4.4.2 Werdender Wohnungseigentümer bei Begründung gem. § 3 und § 8 WEG
III. Rechtsfähige Gemeinschaft
- 1. Probleme der Ein-Personen-Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 RegE)
  - 1.1 Bindung an Ein-Personen-Beschlüsse
  - 1.2 Lösung von Ein-Personen-Beschlüssen
  - 1.3 Wirkungsdauer von Ein-Personen-Verträgen
- 2. Ausübung von Rechten und Wahrnehmung von Pflichten (§ 9a Abs. 2 RegE)
  - 2.1 Ansprüche der Wohnungseigentümer aus § 1004 BGB
  - 2.2 Öffentlich-rechtliche Pflichten
- 3. Vertretung der Gemeinschaft (§ 9b RegE)
- 4. Beendigung der Gemeinschaft (§§ 9, 9a RegE)
IV. Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer
- 1. Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers (§§ 13, 14 RegE)
  - 1.1 Rechte des Wohnungseigentümers (§ 13 RegE)
  - 1.2 Pflichten des Wohnungseigentümers (§ 14 RegE)
- 2. Pflichten Dritter (§ 15 RegE)
  - 2.1 Neuregelung
  - 2.2 Gleichstellung von Mieter und dinglich Berechtigtem
- 3. Nutzungen und Kosten (§ 16 RegE)
  - 3.1 Nutzungen
  - 3.2 Kosten der Gemeinschaft
  - 3.3 Altbeschlüsse zur Kostenverteilung
- 4. Entziehung des Wohnungseigentums (§ 17 RegE)
  - 4.1 Neuregelung des Entziehungsanspruchs
  - 4.2 Ungenaue Verweisung
  - 4.3 Folgenbeseitigung aus der Novelle 2007
  - 4.4 Besonderheit für Zwei-Personen-Gemeinschaften
- 5. Verwaltung und Benutzung (§§ 18, 19 RegE)
  - 5.1 Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft
  - 5.2 Regelung durch Beschluss
  - 5.3 Wegfall der Umzugskostenpauschale
- 6. Bauliche Veränderungen
  - 6.1 Beschluss und Zustimmungserfordernis
  - 6.2 Einfacher Mehrheitsbeschluss
  - 6.3 Anspruch auf bauliche Veränderung
  - 6.4 Kosten und Nutzungen
- 7. Eigentümerversammlung
  - 7.1 Online-Teilnahme (§ 23 Abs. 1 Satz 2 RegE)
  - 7.2 Unbeschränkte Beschlussfähigkeit
  - 7.3 Verlängerte Einberufungsfrist (§ 24 Abs. 4 Satz 2 RegE)
  - 7.4 Erweiterte Einberufungsbefugnis (§ 24 Abs. 3 RegE)
  - 7.5 Textform ersetzt Schriftform
  - 7.6 Form der Stimmrechtsvollmacht (§ 25 Abs. 3 RegE)
  - 7.7 Aufbewahrungspflichten (§ 25 Abs. 5 RegE)
- 8. Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 1 RegE)
  - 8.1 Erstbestellung durch den teilenden Eigentümer
  - 8.2 Beginn der Bestellungszeit bei Erstbestellung
  - 8.3 Wegfall der Abberufungsbeschränkung „wichtiger Grund“
- 9. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (§ 27 RegE)
  - 9.1 Rechte und Pflichten gegenüber der Gemeinschaft
  - 9.2 Kein Katalog einzelner Aufgaben
  - 9.3 Keine Vertretungsmacht für und gegen Wohnungseigentümer
    
    9.3.1 Zustellungsvertretung
    
    9.3.2 Aktivvertretung
  - 9.4 Neue Haftungsrisiken für den Verwalter
- 10. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 RegE)
  - 10.1 Wirtschaftsplan und Vorschusspflicht (§ 28 Abs. 1 RegE)
  - 10.2 Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 RegE)
  - 10.3 Haftung des Verwalters für fehlerhafte Abrechnung
  - 10.4 Vermögensbericht (§ 28 Abs. 3 RegE)
  - 10.5 Wegfall der Rechnungslegungspflicht?
V. Wohnungs- und Teilerbbaurechte (§ 30 WEG)
- 1. Beschlusskompetenz für Verlängerungszustimmung?
- 2. Ersatzloser Untergang der Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten?
VI. Verfahrensvorschriften
- 1. Zuständigkeit (§ 43 RegE)
- 2. Beschlussklagen (§§ 44, 45 RegE)
  - 2.1 Gemeinschaft als Klagegegner
  - 2.2 Wirkungen des Urteils
  - 2.3 Prozessuale Stellung des Verwalters
  - 2.4 Prozessvertretung der verwalterlosen Gemeinschaft
- 3. Wegfall der Kostenanlastung an den Verwalter
VII. Altvereinbarungen (§ 47 RegE)
- 1. Auslegung der Vereinbarung?
- 2. Unrichtigkeit des Grundbuchs?
VIII. Fazit

*: *)
Dr. iur. Professor an der Fachhochschule für Rechtspflege Nordrhein-Westfalen, Bad Münstereifel
**: **)
Dipl.-Rpfleger, Professor an der Hochschule für Wirtschaft und Recht, Berlin

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