ZfIR 2015, 305

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZIP2015ZfIR-ReportGeorg Freiherr v.u.z. Franckenstein* / Evelyn Gräfenstein-Griffiths**

Brandschutzdilemma bei Sonderbauten am Beispiel der Pflegeimmobilie – Haftungsrisiken ohne Ende?

Defizite beim Brandschutz können für Mieter fatale Folgen haben. Einerseits riskieren sie, im Brandfall für Personen- und Sachschäden zivil- und strafrechtlich zur Verantwortung gezogen zu werden und außerdem ihren Versicherungsschutz zu verlieren. Andererseits erkennt die Rechtsprechung Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen Mietmängeln in Bezug auf einen unzureichenden Brandschutz regelmäßig erst dann an, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch rechtmäßigen Bescheid untersagt hat. Der folgende Beitrag zeigt anhand von Beispielen aus der Praxis auf, dass diese Rechtsprechung für Mieter von Spezialimmobilien, denen besondere Schutzpflichten gegenüber ihren Nutzern bzw. Bewohnern obliegen, so nicht passt und modifiziert werden muss.

Inhaltsübersicht

  • I. Einleitung
  • II. Kompetenzen der Baubehörden
  • III. Kompetenzen der Feuerwehr
  • IV. Kompetenzen der Heimaufsicht
  • V. Bauaufsicht und Bestandsschutz
    • 1. Durchbrechung Bestandsschutz bei Gesundheitsgefahr
    • 2. Verfügungen zum Brandschutz bei Pflegeheimen
    • 3. Behördliche Zurückhaltung und ihre Gründe
  • VI. Der Verlust des Versicherungsschutzes
  • VII. Die straf- und zivilrechtliche Verantwortung des Betreibers
  • VIII. Mietmängelrechte
  • IX. Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung
    • 1. Gewerbliche Zwischenvermietung und relevante Gesundheitsgefährdung
  • 2. Brandschutzmängel als Gesundheitsgefährdung und deren Unwägbarkeiten
  • 3. Betriebsschließung nach außerordentlicher Kündigung
  • X. Bewertung und Lösungsansatz
    • 1. Mangel der Mietsache und behördliches Einschreiten
    • 2. Pflicht zum Einschreiten bei Brandschutzdefiziten
    • 3. Zivilgerichtliche Prüfungspflicht des öffentlichen Baurechts
  • XI. Ergebnis
*
Dr. iur., LL.M./UTS (Sydney), Rechtsanwalt, FA für Verwaltungsrecht – FPS Rechtsanwälte & Notare, Frankfurt/M.
**
LL.M.Eur., Rechtsanwältin – FPS Rechtsanwälte & Notare, Frankfurt/M. Der Aufsatz ist Teil des Vortrags „Die neue Streitkultur bei Pflegeheiminvestments“, den die Verfasser auf dem Soleo-Pflegekongress am 9.5.2014 in Kevelaer gehalten haben.

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