ZfIR 2013, 265

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZFIR2013AufsätzeElmar Bickert*

Die Erklärungsverantwortung des Immobilienverkäufers – am Beispiel des Verhältnisses von Beschaffenheitsvereinbarung und Haftungsausschluss

Der Beitrag zeigt auf, dass der Immobilienverkäufer unter mehreren Gesichtspunkten eine Erklärungsverantwortung trägt, welche insbesondere durch die Rechtsprechung der letzten Jahre noch erheblich verschärft worden ist. Im Mittelpunkt der Erörterung steht die Konstellation eines Nebeneinanders von Beschaffenheitsvereinbarung und Haftungsausschluss sowie die umstrittene Frage, welche Anforderungen an Haftungsausschlussklauseln zu stellen sind, wenn die vertragliche Gewährleistungshaftung und die vorvertragliche Informationshaftung des Immobilienverkäufers für eine angegebene Beschaffenheit ausgeschlossen werden soll.

Inhaltsübersicht

  • I. Einleitung
    • 1. Die Erklärungsverantwortung des Immobilienverkäufers
      • 1.1 Die Verantwortung zur Erklärung: Die vorvertragliche Aufklärungspflicht
        • 1.1.1 Die Voraussetzungen
        • 1.1.2 Die erhöhten Anforderungen
        • 1.1.3 Der Arglistvorwurf
      • 1.2 Die Verantwortung bei erfolgter Erklärung
        • 1.2.1 Die grundlegende Erklärungsverantwortung für Angaben zum Kaufobjekt
        • 1.2.2 Die gewährleistungsrechtliche Erklärungsverantwortung für Beschaffenheitsvereinbarungen
        • 1.2.3 Die Verantwortung für Garantieerklärungen
        • 1.2.4 Die Verantwortung für Wissenserklärungen
      • 1.3 Die Verantwortung für Haftungsausschlüsse und Haftungsbeschränkungen
        • 1.3.1 Der Haftungsausschluss auf Rechtsfolgenseite
        • 1.3.2 Der Haftungsausschluss auf Tatbestandsseite
    • 2. Das Verhältnis einer Beschaffenheitsvereinbarung zu einem Haftungsausschluss
  • II. Das Verhältnis von Beschaffenheitsvereinbarung und pauschalem Haftungsausschluss (Individualvertrag)
    • 1. Der § 444 BGB und die Vertragsauslegung
      • 1.1 Wortlaut und Wertung des § 444 BGB
      • 1.2 Der Vorrang der Vertragsauslegung
      • 1.3 Die begrenzte Eignung des § 444 BGB zur Maßstabsbildung
    • 2. Der Auslegungsgrundsatz vom Vorrang eines rechtserheblichen Inhalts
    • 3. Der Grundsatz der beiderseits interessengerechten Auslegung
      • 3.1 Die Bedeutung des Auslegungsgrundsatzes
      • 3.2 Die Erklärungsverantwortung des Verkäufers
      • 3.3 Die Erwartungshaltung des Käufers
  • III. Das Verhältnis von Beschaffenheitsvereinbarung und ausdrücklichem Haftungsausschluss (Individualvertrag)
    • 1. Die Auslegungsfrage
    • 2. Das Verhältnis von vertraglicher Gewährleistungshaftung und vorvertraglicher Informationshaftung
    • 3. Die Sperrwirkung des Gewährleistungsrechts
      • 3.1 Allgemein
      • 3.2 Die Bedeutung der Sperrwirkung für die Anforderungen an Haftungsausschlussklauseln
  • IV. Die AGB-rechtliche Wertung
  • V. Fazit
*
Dr. iur., Rechtsanwalt und Senior Associate bei CMS Hasche Sigle in Berlin, Fachbereich Real Estate & Public, Tätigkeitsschwerpunkte Immobilientransaktionen und Projektentwicklung.

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