ZfIR 2009, 271

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2009AufsätzeLeif Holger Wedekind* / Katrin Wedekind**

Zwangsverwaltung und abhandengekommene Mietkaution – Steht dem Mieter bis zur Auffüllung der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht zu?

Die Behandlung der Mietkaution in der Zwangsverwaltung ist ein Thema, das die Rechtsprechung, Literatur und Praxis immer wieder aufs Neue beschäftigt. Im Ergebnis geht die herrschende Meinung derzeit davon aus, dass der Mieter sich wegen eines während der Dauer der Zwangsverwaltung fällig werdenden Kautionsrückgewähranspruches an den Zwangsverwalter halten kann, auch wenn der Zwangsverwalter die Kaution vom Schuldner nicht erhalten hat. Die Praxis hat sich hiermit abgefunden, denn der Vollstreckungserfolg der Gläubiger wird hiervon nur mäßig beeinträchtigt, da i.d.R. nur bei einem Teil der Mietverhältnisse ein Kautionsrückzahlungsanspruch während der Zwangsverwaltung fällig wird. Eine gänzlich andere wirtschaftliche Dimension wäre erreicht, wenn der Zwangsverwalter sämtliche vom Schuldner nicht erhaltenen Kautionen neu anlegen müsste – zu Lasten der Masse oder durch Gläubigervorschüsse finanziert – und der Mieter dies ggf. durch eine Zurückbehaltung von Miete erzwingen könnte – das würde die Zwangsverwaltung als Vollstreckungsmaßnahme in vielen Fällen weitgehend entwerten. Gleichwohl gibt es zunehmend Mieteranwälte und auch Instanzgerichte, die in diese Richtung tendieren. Der Beitrag stellt diese Entwicklung mit den jeweiligen Argumenten dar und gibt einen Hinweis auf eine zu dieser Frage beim BGH anhängigen Revisionssache.

Inhaltsübersicht

  • I. Ausgangssituation
  • II. Zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen der Kautionsanlage allgemein
  • III. Zur Kaution in der Zwangsverwaltung
    • 1. Zum Kautionsrückgewähranspruch
      • 1.1 Analogie zur Erwerberhaftung
      • 1.2 Vertragsübernahme aus § 152 II ZVG
      • 1.3 Vollstreckungsrechtliche Zäsur
      • 1.4 Erfüllung oder Schadenersatz
      • 1.5 Mieterschutz versus Vollstreckungsrecht
    • 2. Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung von 2003 in 2006
    • 3. Übertragung der Rechtsprechung auf den Anspruch auf Anlage
      • 3.1 Kein Erfüllungsanspruch
      • 3.2 Analogie zu § 566a BGB
      • 3.3 Erneut: Mieterschutz versus Vollstreckungsrecht
  • IV. Pflichten und Haftung des Zwangsverwalters
  • V. Ausblick
*
Rechtsanwalt, Mediator, Zwangsverwalter, Lüneburg
**
Rechtsanwältin, Mediatorin, Lüneburg

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