ZfIR 2023, 315

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2023 AufsätzeRobin Reichel*

Das Erbbaurecht in der Due Diligence

Das bereits im römischen Recht als „superficies“ bekannte und aus der deutsch-mittelalterlichen „städtischen Bodenleihe“ weiterentwickelte Institut des Erbbaurechts ist nach jahrzehntelanger Verdrängung durch den individualistischen Eigentumsbegriff in den achtziger Jahren aus seinem „Dornröschenschlaf“ erwacht1 und neuerdings sogar wieder „in Mode gekommen“.2 Mit der steigenden Bedeutung des Erbbaurechts korrespondiert eine zunehmende Begegnung bei der anwaltlichen Beratung in Immobilientransaktionen, deren Kernbestandteil auf Käuferseite regelmäßig die Durchführung einer immobilienrechtlichen Ankaufsprüfung, der sog. Due Diligence,3, ist. Mit dem vorliegenden Beitrag soll gezeigt werden, worauf bei der umfassenden Prüfung eines Erbbaurechts in der Due Diligence zu achten ist,4 wobei sich auf die Konstellation des Grundstückserwerbs zu Eigentum als Asset-Deal beschränkt wird.5 Der Beitrag führt zunächst in die konzeptionellen Grundzüge des Erbbaurechts im System des Immobiliarsachenrechts als notwendiges Grundlagenwissen für die Durchführung einer Due Diligence ein.

Inhaltsübersicht

I. Wesen und Entstehung des Erbbaurechts
II. Differenzierung zwischen dinglichem und schuldrechtlichem Inhalt des Erbbaurechts als wesentliche Vorfrage der Due Diligence
- 1. Rechtsdogmatische Einordnung
- 2. Bedeutung für die Due Diligence
III. Ausgewählte Aspekte des Erbbaurechts in der Due Diligence
- 1. Laufzeit des Erbbaurechts
- 2. Erbbauzins
  - 2.1 Gegenleistung: Typen (insbesondere Erbbauzins) und dingliche Sicherung
  - 2.2 Wertsicherung des Erbbauzinses und dingliche Sicherung
    
    2.2.1 Vormerkungslösung für „Alt-Erbbaurechte“ (bis zum 30. 9. 1994)
    
    2.2.2 Reallastlösung für „Neu-Erbbaurechte“ (ab dem 1. 10. 1994)
  - 2.3 „Versteigerungsresistenz“ des Erbbauzinses
- 3. „Zugriffsrecht“ des Grundstückseigentümers auf das Erbbaurecht: Heimfall
- 4. Zahlungspflichten des Grundstückseigentümers
  - 4.1 Gesetzliche Entschädigungspflicht bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf
  - 4.2 Gesetzliche Vergütungspflicht beim Heimfall
  - 4.3 Abweichende Vereinbarungen
  - 4.4 Folgen für die Due Diligence
- 5. Vertragsstrafe
- 6. Zustimmungsvorbehalte des Grundstückseigentümers
- 7. „Zugriffsrechte“ des Erbbauberechtigten auf das Grundstückseigentum: Vorkaufsrecht und Ankaufsrecht
  - 7.1 Vorkaufsrecht
  - 7.2 Ankaufsrecht
- 8. Lastentragung (im weiten Sinne)
  - 8.1 Instandhaltung
  - 8.2 Versicherung und Wiederaufbau
  - 8.3 Lastentragung (im engen Sinne)
IV. Zusammenfassung

*: *)
Robin Reichel, Mag. iur., Doktorand, Rechtsreferendar am LG Leipzig und Wissenschaftlicher Mitarbeiter der Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Leipzig, Bereich Real Estate & Infrastructure – Der Autor bedankt sich bei Dr. Thomas Gohrke (Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Partner der Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Leipzig) für seine Unterstützung und wertvollen Anregungen.
1: 1)
Linde, BWNotZ 1994, 21; zur geschichtlichen Entwicklung s. Schmidt-Räntsch, ZfIR 2019, 165; MünchKomm-Weiß, BGB, Bd. 8, 9. Aufl., 2023, Vor § 1 ErbbauRG Rz. 1 f.
2: 2)
Dieckmann, ErbbauZ 2021, 136.
3: 3)
Allgemeines zur immobilienrechtlichen Due Diligence: Lauer, ZfIR 2022, 467.
4: 4)
Der nachfolgend aufgezeigte Prüfungsumfang erhebt weder Anspruch auf Vollständigkeit noch ist er „statisch“. In jedem Fall sollte sich die Prüfung des Erbbaurechts in der Due Diligence an den Bedürfnissen des Mandanten orientieren.
5: 5)
Soweit sich im Einzelfall Besonderheiten für die Konstellation des Erwerbs von Geschäftsanteilen an der Grundstückseigentümer-Gesellschaft (Share-Deal) ergeben, werden diese – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – als solche hervorgehoben. Überdies wird darauf hingewiesen, dass die Due Diligence im Vorfeld des Erwerbs des Erbbaurechts (anstatt des Grundstücks) nicht Gegenstand des vorliegenden Beitrags ist.