ZfIR 2023, 301
Aktuelle Krisen und das Gewerbemietrecht – Zu den Auswirkungen von Inflation und Energiekrise
Der Beitrag beleuchtet das Zusammenspiel der beiden Themen Wertsicherung und Betriebskostenumlage im Kontext aktueller Krisensituationen und gibt dem Leser konkrete Regelungsempfehlungen an die Hand. Untersucht werden die Anforderungen des Preisklauselgesetzes an eine wirksame Indexierung, das Verhältnis zum AGB-Recht und häufige Kombinationen mit anderen Wertsicherungsklauseln. Dargestellt wird zudem, welche Möglichkeiten Vermieter zu einer einseitigen Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung und beide Parteien für eine Einsparung von Heizenergie haben. Auch für den rechtlichen Umgang mit dem „Worst-Case“-Szenario einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des Mieters werden Empfehlungen ausgesprochen.
Inhaltsübersicht
- I. Einleitung
- II. Gewerbemietrechtliche Indexklauseln
- 1. Bestimmungen des Preisklauselgesetzes
- 1.1 Vertragsdauer von mindestens zehn Jahren
- 1.2 Statistisch ermittelter Index
- 1.3 Hinreichende Bestimmtheit im Einzelfall
- 1.4 Keine unangemessene Benachteiligung einer Partei
- 1.5 Folgen von Verstößen gegen das PrKlG
- 2. Verhältnis zum AGB-Recht
- 3. Kombination von Index- mit anderen Wertsicherungsklauseln
- 3.1 Kombination von Index- und Staffelmiete
- 3.2 Kombination von Index- und Marktmietklauseln
- 3.3 Kombination von Index- und Umsatzklauseln
- 4. Abschließende praktische Hinweise
- 4.1 Anpassung oder Aussetzung der Indexierung nach den Grundsätzen des § 313 Abs. 1 BGB?
- 4.2 Ausschluss sonstiger Mieterhöhungen?
- 4.3 Schwellen und Begrenzungen
- 4.4 Berechnungs- und Informationspflicht des Vermieters
- III. Gewerbemietrechtliche Betriebskostenumlage
- 1. Einseitiges Recht zur unterjährigen Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung?
- 1.1 Anpassungsrecht in der Wohnraummiete
- 1.2 Anpassungsrecht in der Geschäftsraummiete
- 2. Zulässigkeit wechselseitiger Sparmaßnahmen
- 2.1 Zulässigkeit vermieterseitiger Sparmaßnahmen
- 2.1.1 Bereitstellung von Heizwärme
- 2.1.2 Bereitstellung von Warmwasser
- 2.2 Zulässigkeit mieterseitiger Sparmaßnahmen
- IV. Umgang mit der Zahlungsunfähigkeit des Mieters
- 1. Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs
- 1.1 Voraussetzungen
- 1.1.1 § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB
- 1.1.2 § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB
- 1.2 Abwendungsmöglichkeiten und Abdingbarkeit
- 1.2.1 Abwendungsmöglichkeiten
- 1.2.2 Abdingbarkeit
- 2. Schadensersatzpflicht des Mieters
- V. Fazit und Ausblick
- 1. Ausblick auf geplante Reform- und Regulierungsvorhaben
- 1.1 Mietenregulierung
- 1.2 Preisbremsen
- 1.3 Kündigungsmoratorien
- 1.4 Härtefallprogramme für Vermieter
- 1.5 Fazit für die künftige Mietvertragsgestaltung
- 2. Zusammenfassung der Ergebnisse in Thesen
- *
- *)Dr. iur., Rechtsanwältin und Partnerin bei Freshfields Bruckhaus Deringer Rechtsanwälte Steuerberater PartG mbB in der Praxisgruppe Immobilienwirtschaftsrecht am Standort Frankfurt/M.
- **
- **)Ass. iur., juristischer Mitarbeiter am Hamburger Standort von Freshfields Bruckhaus Deringer Rechtsanwälte Steuerberater PartG mbB und Doktorand an der Universität Bielefeld
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