ZfIR 2015, 233
Anspruch auf „Green Lease“?
Zur Frage der Verpflichtung des Vermieters zur (energetischen) Modernisierung des Mietobjekts – und was bei „Green Lease“ gilt
„Green Lease“ ist Bestandteil einer Entwicklung zu nachhaltigen Immobilien, deren Fortschreibung derzeit insbesondere auf EU- und UN- Ebene, ausweislich der GEFMA-Richtlinie 160 aber auch in Deutschland weiter forciert wird. Die Entwicklung realisiert sich dabei nicht nur in der zunehmenden Anzahl nachhaltig ausgerichteter Immobilien, sondern auch in der voranschreitenden Erweiterung von Zertifizierungsangeboten von der Planung und Errichtung hin zur Nutzung und zum Betrieb der Immobilie. Insbesondere in Deutschland manifestiert sich die Entwicklung zur nachhaltigen Immobilie aber nicht primär in dem Aspekt der Zertifizierung. Denn bereits die normativ bestehenden Anforderungen verlangen einen hohen und noch zunehmenden (vgl. § 2a EnEG) Nachhaltigkeits-Standard. Entsprechend dem allgemeinen Nachhaltigkeitsverständnis sind dabei alle drei Nachhaltigkeitsebenen relevant: Ökologie, Ökonomie und Soziokulturelles (sog. Triple-Bottom-Line-Ansatz). Dies zeigt sich besonders deutlich bei der umstrittenen Frage, ob der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf (energetische) Modernisierung des Mietobjekts hat. Denn hier treffen ökologische Anforderungen (insbesondere der neuen EnEV), ökonomische Anforderungen (insbesondere über das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot) und soziokulturelle Anforderungen (insbesondere über technische Normen sowie über Mindest- und Gesundheitsstandards) aufeinander. Der vorliegende Beitrag gibt Antworten und geht im Besonderen auf „Green Lease“ ein.
Inhaltsübersicht
- I. Ausgangslage: Die vom Vermieter geschuldete Beschaffenheit der Mietsache
- 1. Der grundlegende Maßstab
- 2. Die Bedeutung externer Vorgaben
- 2.1 Die Bedeutung öffentlich-rechtlicher Vorgaben
- 2.2 Die Bedeutung technischer Normen
- 3. Die Bedeutung von Energieausweisen und Immobilienanzeigen
- II. Folgerung: Grundsätzlich keine Modernisierungspflicht des Vermieters
- III. Ausnahmen: Fälle einer „Modernisierungspflicht“ des Vermieters
- 1. Gewährleistung eines Mindeststandards
- 2. Gewährleistung von Gesundheitsstandards
- IV. Keine Modernisierungspflicht aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebots
- V. Insbesondere: Energetische Modernisierung
- 1.Die mietrechtliche Bedeutung der Vorgaben der EnEV
- 2. Folgerung am Beispiel des Zustandes einer Heizungsanlage
- VI. Was gilt bei „Green Lease“?
- 1. Das Verständnis von „Green Lease“
- 2. Die Nachhaltigkeits-Qualitäten als vom Vermieter geschuldete Beschaffenheiten
- 3. Die Beschaffenheitsverantwortung des Mieters
- 4. Lebenszyklusbetrachtung und Wechselwirkungen
- 5. Organisation und Verfahren
- VII. Ergebnis
- *
- Dr. iur., Rechtsanwalt – Squire Patton Boggs (US) LLP, Berlin. Die in diesem Beitrag zitierten Nachhaltigkeitsstudien sind auf www.forumnachhaltigeimmobilien.com verlinkt.
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