ZfIR 2013, 173

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZFIR2013AufsätzeHenning Aufderhaar* / Gerold M. Jaeger**

Das Mietrechtsänderungsgesetz 2013

Erste Kommentierung aus der Praxis zum Inkrafttreten

Der Bundestag hat am 13.12.2012 das „Gesetz über eine energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über eine vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ (Mietrechtsänderungsgesetz MietRÄndG) verabschiedet (BR-Drucks. 10/13 v. 11.1.2013), das am 1.2.2013 den Bundesrat ohne Anrufung des Vermittlungsausschusses passiert hat (vgl. BR-Drucks. 10/13 (Beschluss) v. 1.2.2013). Damit verwirklicht die Bundesregierung die Vorgaben des Koalitionsvertrages von CDU/CSU und FDP (siehe dazu Aufderhaar/Jaeger, NZM 2009, 841 f.) und versucht, ihren ambitionierten Klimaschutzzielen gerecht zu werden. Gem. Art. 9 Abs. 1 MietRÄndG treten die Änderungen, vorausgesetzt das Gesetz wird im März 2013 im Bundesgesetzblatt verkündet, im Wesentlichen am 1.5.2013 in Kraft. Nachdem der erste Entwurf vom Oktober 2010 sowie der Referentenentwurf vom Mai 2011 auf teilweise heftige Kritik gestoßen waren (siehe Aufderhaar/Jaeger, ZfIR 2011, 169 sowie 2011, 553 ff. m.w.N. sowie Zehelein, WuM 2012, 418 ff.) hat der Gesetzgeber nunmehr eine „abgespeckte“ Version verabschiedet. Der nachfolgende Beitrag stellt die Änderungen vor und unterzieht sie aus Sicht des Wohnraummietrechts wie auch des gewerblichen Mietrechts einer ersten kritischen Würdigung.

Inhaltsübersicht

  • I. Einleitung
  • II. Änderungen hinsichtlich Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
    • 1. Duldungspflicht des Mieters
      • 1.1 Erhaltungsmaßnahmen
      • 1.2 Modernisierungsmaßnahmen
        • 1.2.1 Begriff der „Modernisierungsmaßnahme“
        • 1.2.2 Abgrenzung Einsparung Endenergie zu Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie
        • 1.2.3 Grundsätzliche Duldungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen
        • 1.2.4 Ausnahme vom Grundsatz der Duldungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen
        • 1.2.5 Grenzen der Berücksichtigung von Härtefallgründen – Präklusion
    • 2. Obliegenheiten des Vermieters
      • 2.1 Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen
      • 2.2 Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
    • 3. Gegenrechte des Mieters
      • 3.1 Mietminderung
      • 3.2 Aufwendungsersatzanspruch
      • 3.3 Sonderkündigungsrecht
    • 4. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
    • 5. Ergänzende Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
    • 6. Möglichkeit der Reduzierung der Kappungsgrenze in § 558 BGB – Verordnungskompetenz für Landesregierungen
    • 7. Auswirkung auf das gewerbliche Mietrecht
  • III. Sonstige Änderungen des Mietrechts im BGB
    • 1. Kündigungsrecht bei Verzug mit Stellung einer Mietsicherheit im Wohnraummietrecht bei Neuverträgen
    • 2. Ergänzung in § 551 Abs. 2 BGB – Fälligkeitsregelung von Barmietsicherheiten im Wohnraummietrecht
    • 3. Einschränkung der Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung bei Wohnungsumwandlung („Münchener Modell“)
    • 4. Einfügung eines § 556c BGB (Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten)
      • 4.1 Umstellung auf Contracting im Wohnraummietrecht
      • 4.2 Umstellung auf Contracting im Gewerberaummietrecht
  • IV. Änderungen der ZPO zur Sicherung zukünftiger Miete und zur Erleichterung der Räumungsvollstreckung
    • 1. Einfügung einer Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO
      • 1.1 Sicherungsanordnung im Wohnraummietrecht
      • 1.2 Sicherungsanordnung im Gewerberaummietrecht
    • 2. Normierung der sogenannten „Berliner Räumung“ in § 885a ZPO
    • 3. Räumung von Wohnraum im einstweiligen Rechtsschutz gegen Mieter und Dritte gem. § 940a ZPO
  • V. Übergangsbestimmungen
*
LL.M. (Stellenbosch), Rechtsanwalt – Clifford Chance, Frankfurt/M.
**
Dr. iur., Dipl.-Betriebswirt (BA), Rechtsanwalt – Clifford Chance, Frankfurt/M.

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