Die Zwangsverwaltung ist ein etabliertes Rechtsinstitut, das sich in der Praxis bewährt hat und hilft, den Bestand der Immobilie zu sichern – das nützt dem Gläubiger wie auch dem Schuldner und liegt auch im Allgemeininteresse. Wenn die Zwangsverwaltung funktionsfähig bleiben und die Immobilie schützen soll, darf sie nicht mit Zahlungspflichten überfrachtet werden, wie dieses zunehmend geschieht. Insbesondere die Rechtsprechung des für Wohnraummietverhältnisse zuständigen VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Haftung des Zwangsverwalters für abhanden gekommene Kautionen war hierbei Thema. Eine weitere Belastung der Grundpfandrechtsgläubiger ergibt sich aus dem per 1.7.2007 neu geschaffenen Vorrecht für Forderungen der Wohnungseigentümer.

Wer die Grundpfandrechte entwertet, macht im Ergebnis durch Immobilien besicherte Kredite teurer. Das gilt für Bauherren im Privat- oder im Unternehmensbereich gleichermaßen, die für ihre Kredite häufig auch Sicherheiten an Immobilien bestellen müssen. Besonders bitter wird es, wenn die Bank bei einem bestehenden Kreditvertrag eine Nachbesicherung fordert, weil sie die bisher als Sicherheit belastete Immobilie niedriger bewertet. Häufig fehlt dann die Möglichkeit, weitere Sicherheiten zu geben. Eine Entwertung der Grundpfandrechte trifft also keineswegs nur die Banken, sondern letzten Endes auch die Verbraucher und die Unternehmer. Eine Überfrachtung der Zwangsverwaltung mit Zahlungspflichten ist also nicht nur ein Thema für einen kleinen Kreis von Spezialisten, sondern sollte Anlass geben zu einer allgemeinen Diskussion mit dem klaren Ziel, den Gesetzgeber zum Tätigwerden zu motivieren.

Die Tagung vom 5.2.2010 hat gezeigt, dass die im Einzelnen kritisierten Rechtsentwicklungen nicht nur wegen der wirtschaftlichen Folgen zu korrigieren sind, sondern sich auch mit rechtlichen Argumenten widerlegen lassen. Soweit sich die Rechtsprechung außer Stande sieht, de lege lata anders zu entscheiden, wird wohl der Gesetzgeber Klarstellungen vornehmen müssen. Eine Möglichkeit, die angestoßene Diskussion fort zu führen, bietet z.B. auch die 17.3.2010 in Berlin stattfindende Jahrestagung der AG Zwangsverwaltung der ARGE Insolvenzrecht und Sanierung im DAV, zu der ausdrücklich Gäste willkommen sind (s.u. VI).