ZfIR 2008, 175

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2008 AufsätzeMatthias Amort*

Die Ausschüttungsverpflichtung der REIT-Aktiengesellschaft im Lichte der Unternehmensfinanzierung

Real Estate Investment Trusts (REITs) wurden in Deutschland rückwirkend zum 1. 1. 2007 eingeführt (Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen v. 28. 5. 2007, BGBl I, S. 914; siehe auch Wicke/Bachner, ZfIR 2007, 697). Die Hoffnung des Gesetzgebers auf eine positive Resonanz wurde bislang nicht erfüllt. Im Oktober 2007 wurde die erste deutsche REIT-Aktiengesellschaft gegründet, im Dezember folgte die zweite. Die Hypothekenkrise in den USA hat auch im Bereich der REITs ihre Spuren hinterlassen. Immobilienaktien sind seit der Finanzkrise bei den Anlegern in Ungnade gefallen. Dennoch bieten REITs erhebliche Steuervorteile: Durch die sogenannte transparente Besteuerung findet die Besteuerung der Immobilieneinkünfte vollständig auf Ebene der Anleger statt (§ 19 REITG). Eine Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist die Erfüllung der Ausschüttungsverpflichtung gemäß § 13 REITG. Die REIT-Aktiengesellschaft muss demnach mindestens 90 % des Jahresüberschusses an ihre Anteilseigner ausschütten. Der Verfasser stellt zunächst grundlegende Merkmale der Immobilienfinanzierung dar und würdigt sodann die Ausschüttungsverpflichtung kritisch im Lichte der Unternehmensfinanzierung.

Inhaltsübersicht

  • I. Grundlegende Merkmale der Immobilienfinanzierung
    • 1. Kapitalbeschaffung durch Eigenkapital
      • 1.1 Selbstfinanzierung
      • 1.2 Beteiligungsfinanzierung
    • 2. Kapitalbeschaffung durch Fremdkapital
      • 1.1 Kredit
      • 1.2 Rückstellungen
    • 3. Alternative Formen der Kapitalbeschaffung
  • II. Finanzierung der REIT-Aktiengesellschaft
    • 1. Ausgangspunkt
    • 2. Ausschüttungsverpflichtung gemäß § 13 REITG
    • 3. Modifikationen der Rechnungslegung der Aktiengesellschaft
      • 3.1 Rücklage nach Aktiengesetz
      • 3.2 Abschreibungen
      • 3.3 Aufdeckung stiller Reserven
      • 3.4 Ausgangsgröße der Ausschüttungsverpflichtung
      • 3.5 Problematik der Finanzierung der REIT-Aktiengesellschaft
        • 3.5.1 Selbstfinanzierung
        • 3.5.2 Fremdfinanzierung
        • 3.5.3 Rücklage gemäß § 13 Abs. 3 REITG
        • 3.5.4 Versteckte Kapitalerhaltungsvorschrift: § 15 REITG
        • 3.5.5 Kritische Würdigung der Ausschüttungsverpflichtung
      • 3.6 Sanktionen bei Nichteinhaltung der Ausschüttungsverpflichtung (§ 16 Abs. 5 REITG)
  • III. Fazit
*
*)
Ass. iur., Dipl.-Jur. Univ., Wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Katholischen Universität Eichstätt-Ingolstadt

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