ZfIR 2008, 161

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2008 AufsätzeWolfgang Schneider*

Ausgewählte Fragestellungen zur Immobiliarvollstreckung nach der WEG-Novelle 2007

Das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. 3. 2007 (BGBl I, 370) ist am 1. 7. 2007 in Kraft getreten. Artikel 2 des Gesetzes enthält Änderungen des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrechts, die einem Ausfall der Wohnungseigentümergemeinschaften bei zukünftigen Immobiliarvollstreckungen entgegenwirken sollen. Während die sogenannten Hausgeldforderungen (§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 WEG) in der Vergangenheit hinter den dinglich gesicherten Ansprüchen der Finanzierungsgläubiger in der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG regelmäßig nicht mehr zum Zuge kamen oder als lediglich persönliche Ansprüche in der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG ohne jede Realisierungsaussichten den im Grundbuch abgesicherten Finanzierungsgläubigern im Rang nachgingen, bietet die Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG den Wohnungseigentümergemeinschaften nunmehr erstmals die Möglichkeit zur wirkungsvollen Beitreibung sonst regelmäßig ausfallgefährdeter Hausgeldansprüche. Darüber hinaus können aufgrund des Vorranges der genannten Ansprüche durch aktives Betreiben der Zwangsversteigerung nunmehr auch zahlungsunwillige oder unzumutbare Mitglieder zwangsweise aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entfernt werden. Wie die ersten praktischen Erfahrungen zeigen, ist die Anwendung der neuen Bestimmungen mit einigen Zweifelsfragen verbunden, die im Gesetzgebungsverfahren nur zum Teil angesprochen worden sind.

Inhaltsübersicht

  • I. Zwangsversteigerungsverfahren
    • 1. Inkrafttreten, Übergangsregelung für Altverfahren und Rückwirkung bei Neuverfahren
    • 2. Beachtung des Höchstbetrages bei der Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens
    • 3. Beachtung des Mindestbetrages bei der Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens
    • 4. Vorranganspruch und fehlende Titulierung
    • 5. Absinken der Hausgeldforderung
    • 6. Zusammentreffen von Hausgeldforderungen und Regressansprüchen
    • 7. Ablösung des betreibenden „Verbandes Wohnungs-eigentümergemeinschaft“
    • 8. Verhältnis zum Insolvenzrecht
    • 9. Betreiben der Zwangsversteigerung in ein Wohnungserbbaurecht
  • II. Zwangsverwaltungsverfahren
    • 1. Inkrafttreten und Übergangsregelung für Altverfahren
    • 2. Beachtung des Höchst- und des Mindestbetrages bei der Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens
    • 3. Der Umfang des Vorrechts der Hausgeldansprüche in der Zwangsverwaltung nach neuem Recht
    • 4. Liquiditätsprobleme und Kostenvorschüsse
  • III. Grundbucheintragung von Zwangshypotheken für Hausgeldansprüche
  • IV. Fazit
*
*)
Dipl.-Rechtspfleger in Duisburg, Dozent an der Fachhochschule für Rechtspflege des Landes Nordrhein-Westfalen

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