ZfIR 2022, 164
Das Seniorenwohnen mit Pflege- und Servicekomponenten – Abgrenzung und Übergang von Wohnung zu Pflegezimmer und die rechtlichen Folgen
Das Seniorenwohnen ist bunt geworden; die Angebote an Wohnmodellen mit Service und Pflege vielfältig. Diese Modelle sind in den rechtlichen Rahmen zwischen Wohnen mit Service einerseits bis hin zu stationärer Einrichtung (Pflegeheim) andererseits rechtlich einzuordnen. Ziel dieses Aufsatzes ist es, die Grau- bzw. Übergangszonen zwischen Wohnen und Pflege und die daraus resultierenden rechtlichen Anforderungen und Risiken sowie Steuerungsmöglichkeiten aufzuzeigen.
Inhaltsübersicht
- I. Einleitung
- II. Bauplanungsrecht
- III. Bauordnungsrecht
- 1. Einzelne Sonderbaudefinitionen am Beispiel BayBO
- 1.1 Sonderbau Art. 2 Abs. 4 Nr. 9 BayBO: Gebäude zum Zweck der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist
- 1.1.1 Tatbestand Pflegebedürftigkeit
- 1.1.2 Einzelne Fallgruppen des Art. 2 Abs. 4 Nr. 9 a – c BayBO
- 1.2 Sonderbau Art. 2 Abs. 4 Nr. 11 BayBO: sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen sowie Wohnheime
- 2. Gleitender Übergang der Sonderbauwohnformen
- IV. Landesheimrecht
- 1. Hauptsächlich stationäre Einrichtungen erfasst
- 2. Voraussetzung: Verpflichtung der Bewohner zur Inanspruchnahme von angebotenen Betreuungs- und Pflegeleistungen
- 3. Keine Anwendung bei vertraglicher Verpflichtung zur Inanspruchnahme von lediglich allgemeinen (untergeordneten) Betreuungsleistungen – Abgrenzung zum „Betreuten Wohnen“
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- 4. Bauliche Konzeption als Indiz für das Vorliegen einer Einrichtung, die unter das Landesheimrecht fällt
- V. Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG)
- 1. Anwendungsbereich: Überlassung von Wohnraum verknüpft mit der Erbringung von Pflege- und Betreuungsleistungen
- 2. Voraussetzung: Gewisse Intensität der Betreuungsleistungen
- 3. Dauer und Umfang der zu erbringenden Leistungen
- 4. Leistung der Betreuungs- und Pflegeleistungen durch den Betreiber oder von ihm beauftragter Dritten
- 4.1 Rechtliche Verbindung des Vermieters und des (externen) Pflegedienstes
- 4.2 Wirtschaftliche Verbundenheit des Vermieters und des (externen) Pflegedienstes
- VI. Einschränkungen aus dem Mietrecht im Seniorenwohnen
- 1. Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts des BGB
- 2. Rückforderung überhöhter Miete
- 2.1 Überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots
- 2.2 Maßgebliche Flächen im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete
- 2.3 Mietpreisbegrenzungen für Wohnungsmietverträge im Betreuten Wohnen, § 556d BGB
- 2.3.1 Keine unmittelbare Anwendung des Mietspiegels
- 2.3.2 Einzelne Beispiele von Mietspiegeln
- 2.3.3 Keine Orientierung der Betreuungs- bzw. Serviceleistungen am Mietspiegel
- 3. Betreutes Wohnen unter dem WBVG unterfällt nicht den Begrenzungen der Mietpreisbremse
- VII. Zusammenfassung
- *
- *)Dr. iur., LL.M/UTS, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, FPS Rechtsanwälte, Frankfurt/M. Besonderer Dank gilt Frau Sophie-Marie Krämer, wissenschaftliche Mitarbeiterin bei FPS, für ihre Recherche und Unterstützung bei der Ausarbeitung.
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