ZfIR 2017, 121

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2017 AufsätzeRainer Burbulla*

Mietervorkaufsrecht: Entstehung, Vorkaufsfall, Ausübung und Vereitelung

Dem Mieter von Wohnraum steht nach § 577 Abs. 1 BGB ein Vorkaufsrecht zu, wenn an den vermieteten Räumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und diese Räume sodann an einen Dritten verkauft werden. Dieses Mietervorkaufsrecht ist in der Praxis von erheblicher Bedeutung. Für den Verkäufer stellt es nicht selten eine „echte“ Belastung dar, mit der er sich sowohl vor, während als auch nach Abschluss des (Dritt-)Kaufvertrags befassen muss.

Inhaltsverzeichnis

I. Einleitung
II. Entstehung des Mietervorkaufsrechts: Tatbestandsvoraussetzungen des § 577 Abs. 1 BGB
- 1. Vermietete Wohnräume
  - 1.1 Nebenräume: Garagen, Stellplätze, Keller und Abstellräume
  - 1.2 Einfamilien- und Reihenhäuser (nach Realteilung)
- 2. Wirksamkeit des Mietvertrags
- 3. Begründung von Wohnungseigentum: Die beiden Tatbestandsalternativen von § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB
  - 3.1 Begründung von Wohnungseigentum nach „Überlassen der Mieträume“, § 577 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB
    
    3.1.1 Begriff des Überlassens
    
    3.1.2 Begründung von Wohnungseigentum
    
    3.1.3 Zwischenergebnis zum Ausgangsfall
  - 3.2 Wohnungseigentum soll begründet werden, § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB
    
    3.2.1 Meinungsstand
    
    3.2.2 Die Auffassung des BGH
    
    3.2.3 Stellungnahme
    
    3.2.4 Ergebnis zum Ausgangsfall
  - 3.3 Realteilung
III. Vorkaufsfall
- 1. Abschluss eines (Dritt-)Kaufvertrags
  - 1.1 Kaufverträge
  - 1.2 Kaufähnliche Verträge
  - 1.3 Vertragstypologische Betrachtung
    
    1.3.1 Tauschvertrag
    
    1.3.2 Ringtausch
    
    1.3.3 Schenkung
    
    1.3.4 Gemischte Schenkung und Freundschaftskauf
- 2. Wirksamkeit des Kaufvertrags
- 3. Drittkauf
IV. Vereitelung und Umgehung
- 1. Vereitelung wegen Nichtunterrichtung vom Vorkaufsfall
  - 1.1 Verstoß gegen Mitteilungspflichten
  - 1.2 Rechtsfolge: Ersatz des Nichterfüllungsschadens
- 2. Vereitelung wegen Nichteinräumung einer Belastungsvollmacht
  - 2.1 Grundsatz der Inhaltsgleichheit der Kaufverträge
  - 2.2 Nebenpflichten aus dem Vorkaufsrecht
    
    2.2.1 Anspruch auf Einräumung einer Belastungsvollmacht
    
    2.2.2 Kein Anspruch auf Einräumung einer Belastungsvollmacht
V. Zusammenfassung

*: *)
Dr. iur., Rechtsanwalt, Partner der Sozietät Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte mbB, Düsseldorf. Schriftliche Fassung des Vortrages, den der Autor am 14. 10. 2016 auf dem 11. Regensburger Immobilienrechtstag in Regensburg gehalten hat.

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