ZfIR 2014, 127
Bauträgerverträge – Strukturelle Probleme und unzulässige Klauseln
Die Beschreibung der technischen Eigenschaften des geschuldeten Bauwerks, die nachträgliche Änderung der Bauleistung durch den Bauträger, die Kontrolle des Baufortschritts und der Bauqualität während der Bauausführung, die Dokumentation des Bauwerks und schließlich die Prüfung der Bauleistung auf ihre Vertragsgemäßheit bei der Abnahme haben zwar einen starken technischen Bezug, sind aber auch eingebettet in die durch den Bauträgervertrag gegebenen rechtlichen Bedingungen. Eine Analyse der üblicherweise in den Bauträgerverträgen und den Baubeschreibungen vorgefundenen Gestaltungen zeigt, dass gerade im Zusammenhang mit den technischen Eigenschaften des Bauvorhabens erhebliche Defizite bestehen.
Inhaltsübersicht
- I. Baubeschreibung als technisches und rechtliches Problem
- 1. Auslagerung der Baubeschreibung in Bezugsurkunde
- 2. Transparente Leistungsbeschreibung – Verweis auf technische Regelwerke (z.B. DIN 4109 zum Schallschutz)
- 3. Änderungsvorbehalt für Bauleistung
- 4. Änderungsvorbehalt für Teilungserklärung
- II. Informationspflicht zum Baufortschritt und Dokumentation der Bauleistung
- 1. Baustellenbetretungs- und Besichtigungsrecht
- 2. Anspruch auf Herausgabe von Bauunterlagen?
- 2.1 Herausgabe der für das Bauvorhaben erstellten Baupläne
- 2.2 Pflicht zur Planerstellung?
- 2.3 Bestandspläne?
- 2.4 Nachweise, Prüfzeugnisse
- III. „Recht“ auf Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Erwerber
- 1. Unwirksame Bevollmächtigung eines Abnahmevertreters
- 1.1 (Unwiderrufliche) Bevollmächtigung eines Sachverständigen oder des Erstverwalters durch den Bauträger
- 1.2 Bestimmung eines – vom Bauträger unabhängigen – Abnahmevertreters im Erwerbsvertrag
- 1.3 Bestimmung eines gemeinsamen Abnahmevertreters durch die IHK bzw. HWG
- 2. Rechtsfolgen
- 2.1 Keine stillschweigende Abnahme
- 2.2 Mängelansprüche vor Abnahme?
- 2.3 Verjährungsfrist für Ansprüche vor der Abnahme
- 2.4 „Ewige“ Bauträgerhaftung – Begrenzung durch Verwirkung?
- 3. Zulässige Regelungen
- 3.1 Individuelle und gesonderte Abnahme durch jeden Erwerber
- 3.2 Bestimmung eines Abnahmevertreters durch die Wohnungseigentümerversammlung
- 3.3 Abnahmefiktion nach Sachverständigenvorschlag mit Widerspruchsrecht
- 3.4 Begründung einer umfassenden Zuständigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft
- *
- Dr. iur., Rechtsanwalt, FA für Bau- und Architektenrecht, München. Der Beitrag basiert auf einem Vortrag, den der Verfasser am 8.11.2013 auf dem 7. Regensburger Immobilienrechtstag gehalten hat, der in Kooperation mit der ZfIR stattfand.
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