ZfIR 2014, 113

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2014AufsätzeJürgen Schmidt-Räntsch*

Das Ende der Angebotsmodelle und Aufklärungspflichten beim Immobilienkauf – die neuste höchstrichterliche Rechtsprechung

Der 7. Regensburger Immobilienrechtstag befasste sich mit dem Generalthema „Immobilienmärkte und Verbraucherschutz“. Unter den dabei diskutierten Einzelthemen konnte die aktuelle Frage nach dem Ende der sog. Angebotsmodelle einerseits und die nicht alt werden wollende Frage nach den Aufklärungspflichten beim Immobilienkauf nicht fehlen. Der nachfolgende Beitrag beruht auf dem Vortrag, den der Verfasser dazu auf dem Immobilienrechtstag gehalten hat, und greift die in der Diskussion aufgeworfenen Fragen auf.

Inhaltsübersicht

I. Das Ende der Angebotsmodelle

1. Problemstellung

1.1 Motive für die Angebotsmodelle

1.1.1 Finanzierung
1.1.2 Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Probleme
1.1.3 Steuerliche Förderung der Erwerber, z.B. im Fall des § 7i EStG

1.2 Techniken

1.2.1 Angebotsmodell
1.2.2 Vertragsgestaltung, namentlich Kündigungs- oder Rücktrittsgründe
1.2.3 Annahme durch Vertreter ohne Vertretungsmacht

2. Annahmefristrechtsprechung des BGH

2.1 Das 4-Wochen-Frist-Urteil

2.1.1 Der Fall
2.1.2 Die Lösung

2.1.2.1 Der Ansatz
2.1.2.2 Wirksamkeit der Fristklausel

2.1.2.2.1 Anwendbarkeit von § 308 Nr. 1 BGB
2.1.2.2.2 Abweichung von dem gesetzlichen Leitbild
2.1.2.2.3 Schutzwürdige Interessen für die Abweichung

2.1.2.3 Das Scheitern des Vertrags

2.2 Das Widerruflichkeits-Urteil

2.2.1 Der Fall
2.2.2 Die Lösung

2.2.2.1 Der Lösungsansatz
2.2.2.2 AGB-Kontrolle der Klausel
2.2.2.3 Zustandekommen nach BGB?

2.3 Das Denkmalschutz-Urteil

2.3.1 Der Fall
2.3.2 Unterschiede zum Widerruflichkeits-Urteil
2.3.3 AGB-Prüfung

2.3.3.1 Bestimmung des gesetzlichen Leitbilds
2.3.3.2 Schutzwürdige Interessen des Verkäufers

2.4 Ausweichen auf das allgemeine Vertragsschlussrecht?

2.4.1 Dogmatischer Ansatz
2.4.2 Besondere Umstände in der AGB-Prüfung
2.4.3 Besondere Umstände im Rahmen von § 306, § 147 Abs. 2 BGB

II. Aufklärungspflichten beim Immobilienkauf – die neuste höchstrichterliche Rechtsprechung

1. Reichweite des Haftungsausschlusses nach § 444 BGB

1.1 Problem mit Fallbeispiel
1.2 Anspruchsgrundlage
1.3 Ausschluss von Mängelansprüchen?

ZfIR 2014, 114

2. Kausalität zwischen Nichtaufklärung und Kaufentschluss

2.1 Problem mit Fallbeispiel
2.2 Die Lösung des Baulastfalls

2.2.1 Anspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten
2.2.2 Schadensersatz wegen eines Sachmangels

2.2.2.1 Ausgangspunkt
2.2.2.2 Haftungsausschluss?

3. Umfang der Aufklärungspflicht des Verkäufers

3.1 Grundlagen
3.2 Das Unsicherer-Verkäufer-Urteil

3.2.1 Der Fall
3.2.2 Die Lösung

3.2.2.1 Anspruchsvoraussetzung
3.2.2.2 Vorliegen von Arglist

3.3 Das Fahrlässige-Unkenntnis-Urteil

3.3.1 Der Fall
3.3.2 Die Lösung

3.3.2.1 Mangel
3.3.2.2 Rechtzeitiger Rücktritt
3.3.2.3 Arglist?

4. Sonderfall: Vereinbarte Unterrichtungspflicht

4.1 Grundlagen
4.2 Der Einkaufzentrum-Fall
4.3 Die Lösung

4.3.1 Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht
4.3.2 Verletzung einer vertraglichen Unterrichtungspflicht?

4.4 Lehre des Falles

5. Kenntnis des Käufers vom Mangel, § 442 BGB

5.1 Ausgangspunkt
5.2 Der Altbau-Fall
5.3 Die Lösung

5.3.1 Anspruchsgrundlagen
5.3.2 Vertraglicher Haftungsausschluss
5.3.3 Gesetzlicher Haftungsausschluss nach § 442 BGB

6. Erfüllung der Aufklärungspflicht

6.1 Grundsatz
6.2 Der Grundwasser-Fall
6.3 Die Lösung

6.3.1 Ansatz
6.3.2 Vereinbarter Haftungsausschluss

7. Darlegungslast

7.1 Grundlagen
7.2 Der Ausbau-Fall
7.3 Die Lösung

8. Beratungsvertrag

8.1 Grundlagen
8.2 Der Denkmalschutz-Fall
8.3 Die Lösung

*: Prof. Dr. iur., RiBGH, Karlsruhe/Berlin. Der Beitrag basiert auf einem Vortrag, den der Verfasser am 8.11.2013 auf dem 7. Regensburger Immobilienrechtstag gehalten hat, der in Kooperation mit der ZfIR stattfand.

Der Inhalt dieses Beitrags ist nicht frei verfügbar.

Für Abonnenten ist der Zugang zu Aufsätzen und Rechtsprechung frei.

Sollten Sie über kein Abonnement verfügen, können Sie den gewünschten Beitrag trotzdem kostenpflichtig erwerben: