ZfIR 2010, 117

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2010AufsätzeHenning Aufderhaar* / Gerold M. Jaeger**

Ausgewählte Probleme der Wahrung des Schriftformerfordernisses bei gewerblichen Mietverträgen im Lichte der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

Zugleich eine Besprechung zu BGH, Urt. v. 4.11.2009 – XII ZR 86/07 und BGH, Urt. v. 29.4.2009 – XII ZR 142/07

Kaum eine Problematik beschäftigt im Bereich gewerblicher Mietverträge gleichermaßen Investoren, Berater und Gerichte immer wieder so stark wie die Frage nach der Wahrung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB. Vor dem Hintergrund, dass insbesondere für Immobilieninvestoren der Bestand vermeintlich langfristig abgeschlossener Mietverträge die eigentliche Werthaltigkeit einer Immobilie ausmacht, um nachhaltigen Cash-flow zu generieren, birgt die Kündigungsmöglichkeit mit gesetzlicher Frist bei Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses fatale Folgen. Bei der Frage der Einhaltung des Schriftformerfordernisses sind Fragen der Parteibezeichnung, der Offenlegung von Vertretungsverhältnissen und der fristgerechten Vertragsannahme besonders umstritten. Die Verfasser nehmen das Urteil des BGH vom 4.11.2009 (XII ZR 86/07) zum Anlass, sich kritisch mit der Rechtsprechung des BGH zu Mietverhältnissen, bei denen eine Vertragspartei aus mehreren Personen oder einer Gesellschaft besteht, auseinanderzusetzen. Ferner gehen die Verfasser vor dem Hintergrund des Urteils des BGH vom 29.4.2009 (XII ZR 142/07) auf die Bedeutung einer verspäteten Vertragsannahme für das gesetzliche Schriftformerfordernis ein. Schließlich zeigen die Verfasser allgemein bestehende Missstände hinsichtlich der ausufernden Anforderungen an das Schriftformerfordernis auf und formulieren einen rechtspolitischen Lösungsvorschlag.

Inhaltsübersicht

  • I. Einleitung
  • II. Schriftformanforderungen des BGH für Mietverhältnisse, bei denen eine Vertragspartei aus mehreren natürlichen Personen besteht
    • 1. Erbengemeinschaft – BGH, Urt. v. 11.9.2002 – XII ZR 187/00
    • 2. Eheleute als Vertragspartei
      • 2.1 BGH, Urt. v. 22.2.1994 – LwZR 4/93
      • 2.2 BGH, Urt. v. 7.5.2008 – XII ZR 69/06
  • III. Schriftformanforderungen des BGH für Mietverhältnisse, bei denen eine Gesellschaft Vertragspartei ist
    • 1. Gesellschaft bürgerlichen Rechts
      • 1.1  BGH, Urt. v. 16.7.2003 – XII ZR 65/02
      • 1.2 BGH, Urt. v. 5.11.2003 – XII ZR 134/02
    • 2. Gesellschaft mit beschränkter Haftung
      • 2.1 BGH, Urt. v. 6.4.2005 – XII ZR 132/03
      • 2.2 BGH, Urt. v. 19.9.2007 – XII ZR 121/05
    • 3. Aktiengesellschaft – BGH, Urt. v. 4.11.2009 – XII ZR 86/07
  • IV. Stellungnahme/Kritik
    • 1. Kritik an der Rechtsprechung des BGH
      • 1.1 Rechtsprechung in Bezug auf echte Mehrpersonenverhältnisse auf Parteiebene
      • 1.2 Widersprüchliche Rechtsprechung in Bezug auf Gesellschaften als Vertragspartei
        • 1.2.1 Der Widerspruch zwischen den Urteilen des BGH vom 4.11.2009 und 19.9.2007
        • 1.2.2 GbR als Vertragspartei – die Verkennung der Rechtsfähigkeit der (Außen-)GbR durch den XII. Zivilsenat
    • 2. Dogmatischer Lösungsansatz
    • ZfIR 2010, 118
      • 2.1 Ist ein Schriftformmangel hinsichtlich der Unterzeichnung eines Mietvertrages bei Gesellschaften als Vertragspartei überhaupt denkbar?
      • 2.2 Bedeutungslosigkeit des Handelsregisters bei der Frage der Einhaltung der Schriftform
  • V. Behandlung anderer Gesellschaftsformen sowie juristischer Personen des öffentlichen Rechts
    • 1. Handelsgesellschaften in- und ausländischer Natur sowie die Partnerschaftsgesellschaft
    • 2. Juristische Personen des öffentlichen Rechts
  • VI. Übertragung der herausgearbeiteten Ergebnisse auf die Thematik der Diskrepanz zwischen Angebot und Annahme? – BGH, Urt. v. 29.4.2009 – XII ZR 142/07
  • VII. Praxisempfehlung
  • VIII. Rechtspolitische Anregung
*
LL.M. (University of Stellenbosch), Rechtsanwalt – Clifford Chance, Frankfurt/M.
**
Dr. iur., Diplom-Betriebswirt (BA), Rechtsanwalt – Clifford Chance, Frankfurt/M.

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