ZfIR 2019, 73

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2019 AufsatzAlexander Nemzov* / Aytac Aspar**

Schriftform- und Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen – quo vadis?

Lange erwartet und dafür in aller Deutlichkeit hat der BGH den Schriftformheilungsklauseln in den Mietverträgen eine Absage erteilt. Der Beitrag wertet kritisch das Urteil und seine Auswirkungen für den Rechtsverkehr aus, vor allem im Zusammenhang mit dem Urteil vom 27. 1. 2017 zur doppelten Schriftformklausel. Sodann werden einige alternative Sicherungsmechanismen aufgezeigt und erörtert.

Inhaltsübersicht

  • I. Einführung
  • II. Auswertung des Urteils
    • 1. Treuwidrigkeit einer Kündigung bei wirksamer Schriftformheilungsklausel
    • 2. Beweis- und Warnfunktion
    • 3. Bedarf des Rechtsverkehrs an Schriftform- und Schriftformheilungsklauseln
    • 4. Internationaler Kontext
    • 5. Wille des deutschen Gesetzgebers
    • 6. Zwischenfazit
  • III. Aktuelle Vertragspraxis
    • 1. Streichung des Kündigungsausschlusses
    • 2. Vorvertragsklausel
    • 3. Vollmachtsbeschränkungsklausel
    • 4. Pauschaler Schadensersatz
  • IV. Sicherungen für den Mieter
    • 1. Mieterdienstbarkeit
      • 1.1 Ausdrückliche Vereinbarung einer Sicherung gegen Kündigung gem. § 550 BGB
      • 1.2 Wirksamkeit einer dinglichen Sicherung gegen § 550 BGB
    • 2. Vorkaufs-/Ankaufsrecht
      • 2.1 Vorkaufsrecht für den Fall der Veräußerung
      • 2.2 Ankaufsrecht bei Beendigung des Mietvertrags
    • 3. Nachhaftungsklausel
  • V. Sicherungen für den Vermieter
    • 1. Mieterausbau
    • 2. Rückzahlungsanspruch von Baukostenzuschüssen
    • 3. Baukostenzuschuss an den Vermieter
    • 4. Regelung über die Vertragsdauer
    • 5. Bestätigungserfordernis im Falle der Veräußerung der Immobilie
    • 6. Vorauszahlung der Miete
    • 7. Einbehalt der Mietsicherheit
  • VI. Fazit
*
*)
Dr. iur., Rechtsanwalt, Legal Counsel in der Rechtsabteilung der Media-Saturn-Holding GmbH, Ingolstadt, dort im Bereich „Real Estate Law“
**
**)
Rechtsanwalt, LL.M. (GGU San Francisco), Senior Legal Manager bei Via Outlet Germany Management Services GmbH, München/Zweibrücken

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