ZfIR 2012, 80

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2012AufsätzeJuliane Reichelt* / Dörte Gauger**

Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache – Ein Überblick zur Rechtslage bei der Geschäftsraummiete, Teil 2

Der folgende Beitrag ist der letzte von zwei Teilen, die sich mit der in der Kautelarpraxis stets relevanten Thematik der Verteilung der Erhaltungspflicht bei der Geschäftsraummiete auseinandersetzen. Während Teil 1 (ZfIR 2012, 48) die Grundsätze und Grenzen einer Übertragung der Erhaltungspflicht auf den Mieter durch individual- und formularvertragliche Vereinbarung darstellt, widmet sich der folgende Teil 2 den Sonderproblemen, die sich bei einer formularvertraglichen Klausel stellen.

Inhaltsübersicht

  • I. Einleitung
  • II. Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung
    • 1. Definitionen und Abgrenzung
    • 2. Kein Rückgriff auf DIN 31051 und BetrKV
    • 3. Sonderfall: Ersatzbeschaffung
    • 4. Sonderfall: Schönheitsreparaturen
  • III. Erhaltungslast – Gesetzliche Grundentscheidung, Übertragbarkeit und wirtschaftliche Hintergründe
    • 1. Gesetzliche Grundentscheidung zur Erhaltungspflicht
    • 2. Übertragbarkeit der Erhaltungspflicht und wirtschaftliche Hintergründe
      • 2.1 Grundsätzliche Übertragbarkeit der Erhaltungspflicht
      • 2.2 Wirtschaftliche Hintergründe
  • IV. Rechtliche Grenzen der Übertragbarkeit auf den Mieter
    • 1. Übertragung durch Individualvereinbarung
    • 2. Übertragung durch Formularvertrag
      • 2.1 Zur Abgrenzung Individualvereinbarung – AGB
      • 2.2 Transparenzkontrolle gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
      • 2.3 Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
        • 2.3.1 Grundsätze
        • 2.3.2 Keine Umgehung durch Umlegung der Erhaltungskosten im Rahmen der Nebenkosten
        • 2.3.3 Unterschiedlicher Maßstab für Instandhaltung und Instandsetzung?
        • 2.3.4 Sonderproblem: „Dach und Fach“
          • 2.3.4.1 Aussagen der Rechtsprechung
          • 2.3.4.2 Aussagen in der Literatur
          • 2.3.4.3 Lösungsansatz für die Praxis
          • 2.3.4.4 Grenzen der Übertragbarkeit
            • 2.3.4.4.1 Rechtsgrund der Unwirksamkeit
            • 2.3.4.4.2 (Un)wirksamkeit bei Anmietung von Teilflächen eines Gebäudes
            • 2.3.4.4.3 (Un)wirksamkeit bei Anmietung des gesamten Gebäudes
        • 2.3.5 Sonderproblem: Wirksamkeit bei finanzieller Kompensation oder Kostendeckelung?
        • 2.3.6 Sonderproblem: Unterscheidung Kostenebene – Ausführungsebene
        • 2.3.7 Sonderproblem: Unwirksamkeit vs. Auslegung
          • 2.3.7.1 Grundsatz: Verbot der geltungserhaltenden Reduktion
          • 2.3.7.2 Ausnahme: Teilunwirksamkeit
  • V. Double-Net-Vertrag und Triple-Net-Vertrag
  • VI. Zusammenfassung
*
Dr. iur., Rechtsanwältin, Gleiss Lutz, Stuttgart.
**
Rechtsanwältin, Gleiss Lutz, Stuttgart.

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