ZfIR 2012, 80
Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache – Ein Überblick zur Rechtslage bei der Geschäftsraummiete, Teil 2
Der folgende Beitrag ist der letzte von zwei Teilen, die sich mit der in der Kautelarpraxis stets relevanten Thematik der Verteilung der Erhaltungspflicht bei der Geschäftsraummiete auseinandersetzen. Während Teil 1 (ZfIR 2012, 48) die Grundsätze und Grenzen einer Übertragung der Erhaltungspflicht auf den Mieter durch individual- und formularvertragliche Vereinbarung darstellt, widmet sich der folgende Teil 2 den Sonderproblemen, die sich bei einer formularvertraglichen Klausel stellen.
Inhaltsübersicht
- I. Einleitung
- II. Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung
- 1. Definitionen und Abgrenzung
- 2. Kein Rückgriff auf DIN 31051 und BetrKV
- 3. Sonderfall: Ersatzbeschaffung
- 4. Sonderfall: Schönheitsreparaturen
- III. Erhaltungslast – Gesetzliche Grundentscheidung, Übertragbarkeit und wirtschaftliche Hintergründe
- 1. Gesetzliche Grundentscheidung zur Erhaltungspflicht
- 2. Übertragbarkeit der Erhaltungspflicht und wirtschaftliche Hintergründe
- 2.1 Grundsätzliche Übertragbarkeit der Erhaltungspflicht
- 2.2 Wirtschaftliche Hintergründe
- IV. Rechtliche Grenzen der Übertragbarkeit auf den Mieter
- 1. Übertragung durch Individualvereinbarung
- 2. Übertragung durch Formularvertrag
- 2.1 Zur Abgrenzung Individualvereinbarung – AGB
- 2.2 Transparenzkontrolle gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
- 2.3 Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
- 2.3.1 Grundsätze
- 2.3.2 Keine Umgehung durch Umlegung der Erhaltungskosten im Rahmen der Nebenkosten
- 2.3.3 Unterschiedlicher Maßstab für Instandhaltung und Instandsetzung?
- 2.3.4 Sonderproblem: „Dach und Fach“
- 2.3.4.1 Aussagen der Rechtsprechung
- 2.3.4.2 Aussagen in der Literatur
- 2.3.4.3 Lösungsansatz für die Praxis
- 2.3.4.4 Grenzen der Übertragbarkeit
- 2.3.4.4.1 Rechtsgrund der Unwirksamkeit
- 2.3.4.4.2 (Un)wirksamkeit bei Anmietung von Teilflächen eines Gebäudes
- 2.3.4.4.3 (Un)wirksamkeit bei Anmietung des gesamten Gebäudes
- 2.3.5 Sonderproblem: Wirksamkeit bei finanzieller Kompensation oder Kostendeckelung?
- 2.3.6 Sonderproblem: Unterscheidung Kostenebene – Ausführungsebene
- 2.3.7 Sonderproblem: Unwirksamkeit vs. Auslegung
- 2.3.7.1 Grundsatz: Verbot der geltungserhaltenden Reduktion
- 2.3.7.2 Ausnahme: Teilunwirksamkeit
- V. Double-Net-Vertrag und Triple-Net-Vertrag
- VI. Zusammenfassung
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