ZfIR 2015, 853

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2015 AufsätzeJan Wunschel* / Anna Gaßner**

Crowdfunding – Echte Alternative für Immobilienfinanzierungen?

Rechtliches Modell, Chancen und Risiken im Lichte des Kleinanlegerschutzgesetzes

Mit Hilfe von Crowdfunding wurden bereits seit 2012 erste Immobilienprojekte mit Finanzierungsbeteiligungen unterstützt. Auch wenn diese Projekte in der Öffentlichkeit als Immobilieninvestitionen beworben werden, handelt es sich streng genommen um Beteiligungen an Gesellschaften, denen zur Planung und Entwicklung einer von ihnen gehaltenen Immobilie Kapitalmittel zur Verfügung gestellt werden. So werden Immobilien-Crowdfinanzierungen rechtlich – wie auch im Bereich Start-ups bzw. Venture Capital – in der Regel über partiarische Nachrangdarlehen bzw. in wenigen Fällen über Genussscheine ausgestaltet. Rechtliches Modell und Aufgaben der Beteiligten sind dabei im Wesentlichen gleich.
Für Plattform, Kapitalsuchenden und drittfinanzierende Bank werden sich auch beim Immobilien-Crowdfunding die generell im Zusammenhang mit Crowdfunding diskutierten Fragen der Erlaubnis- und Prospektpflichten stellen, auf die es daher im Folgenden einzugehen gilt. Parallelen zum „klassischen Crowdfunding“ ergeben sich für die Beteiligten auch im Zusammenhang mit etwaigen Haftungsfragen. Wichtige Neuerungen bringt hierbei jedoch das zur Regulierung des „Grauen Kapitalmarktes“ erlassene, zum 10. 7. 2015 in Kraft getretene Kleinanlegerschutzgesetz, dessen Regelungen es nun von den Beteiligten umzusetzen gilt.
Daneben gibt es jedoch auch Besonderheiten beim Immobilien-Crowdfunding. So wird häufig bei Crowdfunding-Finanzierungen in Immobilien das Asset der finanzierten Gesellschaft, die Immobilie, als Sicherheit für die Crowdfinanzierung herangezogen. Welche Auswirkungen dies auf die rechtlichen Chancen und Risiken der Beteiligten hat, ist daher ebenfalls zu untersuchen.

Inhaltsübersicht

  • I. Einführung
    • 1. Crowdfunding – Begriffsdefinition
    • 2. Historie und heutige wirtschaftliche Bedeutung des Crowdfunding
    • 3. Crowdfunding im Immobilienrecht
  • II. Modell des Crowdfunding
    • 1. Überblick
    • 2. Ablauf des Crowdfunding-Prozesses
    • 3. Vertragliche Beziehungen zwischen den Akteuren
      • 3.1 Beteiligungsvertrag zwischen Projektgesellschaft und Investor
      • 3.2 Vertragsverhältnis zwischen den Investoren der Crowd und Plattform
      • 3.3 Treuhandvertrag zwischen Crowd und Treuhänder
    • 4. Rechtsnatur der Finanzierungsbeteiligung
      • 4.1 Wahl des Finanzierungsmittels
      • 4.2 Besicherung der Finanzierungsmittel beim Immobilien -Crowdfunding
      • 4.3 „Mezzanine-Kapital“: Einstufung als Eigen- oder Fremdkapital
  • III. Rechtliche Risiken des Crowdfunding
    • 1. Erlaubnis- und Prospektpflicht
      • 1.1 Erlaubnispflicht der Plattformen
        • 1.1.1 Erlaubnispflicht nach § 32 Abs. 1 KWG
        • 1.1.2 Erlaubnispflicht nach GewO
        • 1.1.3 Erlaubnispflicht nach § 8 Abs. 1 ZAG
      • 1.2 Erlaubnispflichtigkeit der Geschäfte der Projektgesellschaften
      • 1.3 Prospektpflicht der Projektgesellschaften
    • 2. Zivilrechtliche Haftungsrisiken der Akteure
      • 2.1 Haftungsrisiken der Projektgesellschaften
        • 2.1.1 Spezialgesetzliche Prospekthaftung nach Wertpapierprospektgesetz
        • ZfIR 2015, 854
        • 2.1.2 Allgemeine bürgerlich-rechtliche Prospekthaftung nach BGB
        • 2.1.3 Konkurrenzen bzgl. der Prospekthaftung
        • 2.1.4 Haftung für fehlerhaftes oder fehlendes Vermögensanlagen-Informationsblatt
        • 2.1.5 Haftung für fehlerhafte Werbung
        • 2.1.6 Sonstige (Haftungs-)Risiken durch Wettbewerbsrecht und Geldwäscheschutz
        • 2.1.7 Deliktische Haftung
      • 2.2 Haftungsfolgen für die Projektgesellschaft
        • 2.2.1 Rückabwicklung der Verträge im Fall eines Verstoßes gegen § 32 Abs. 1 KWG
        • 2.2.2 Besonderheiten im Rahmen etwaiger Haftungsfolgen
      • 2.3 Haftungsrisiken der Plattformen
        • 2.3.1 Verletzung von Auskunfts- oder Informationspflichten
        • 2.3.2 Prospekthaftung
        • 2.3.3 Wettbewerbsrechtliche Haftung
        • 2.3.4 Deliktische Haftung
        • 2.3.5 Sonstige (Haftungs-) Risiken durch den Geldwäscheschutz
        • 2.3.6 Besonderheiten im Rahmen etwaiger Haftungsfolgen: Haftungsbeschränkung durch AGB
    • 3. AGB-Festigkeit der Vereinbarung eines qualifizierten Nachrangs
      • 3.1 Kontrollfähigkeit
      • 3.2 Einbeziehungskontrolle nach § 305c BGB
      • 3.3 Inhaltskontrolle nach § 307 BGB
  • IV. Ausblick
*
*)
Rechtsanwalt, Managing Partner – Kanzlei ArneckeSibeth, München.
**
**)
Rechtsanwältin – Kanzlei ArneckeSibeth, München.

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