ZfIR 2014, 833
Die Auferstehung einer Toten? Die Mietvorauszahlung nach Abschaffung der §§ 57c, d ZVG
Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung stellen für den Grundstückseigentümer, aber auch für den Mieter einen gravierenden Einschnitt in der Nutzung der Immobilie dar. Ersterer verliert den Zugriff auf deren wirtschaftlichen Früchte und mit dem Zuschlag auch das Eigentum, Letzterer ist mit einem neuen Vertragspartner konfrontiert. Gerade das Verhältnis von Mieter und Ersteher hat der Gesetzgeber in den §§ 57 ff. ZVG i.V. m. §§ 566 ff. BGB recht eingehend, insbesondere mit dem Ziel geregelt, bestimmte dem Mieter gegenüber dem Voreigentümer zustehenden Rechte auch gegenüber dem neuen Vermieter zu erhalten, umgekehrt aber auch dem Vermieter die wirtschaftliche Nutzung der Mietsache zu ermöglichen. Im Bereich der Vorauszahlungen hat die Rechtsprechung dieses System aber auch über die Aufhebung der §§ 57c, d ZVG a.F. hinaus sehr mieterfreundlich gehandhabt, was den Missbrauch durch die Schuldner geradezu provoziert hat. Im Folgenden soll untersucht werden, ob im Lichte der neuesten Rechtsprechung weitergehende Beschränkungen erforderlich sind.
Inhaltsübersicht
- I. Das Problem
- 1. Zur Terminologie „Vorauszahlungen“
- 1.1 Mietvorauszahlungen
- 1.2 Baukostenzuschüsse
- 2. Ansatz der § 57b ZVG i.V. m. § 566c BGB bzw. § 1124 Abs. 2 BGB
- 3. Ausnahmen von der Anwendbarkeit der § 57b ZVG i.V. m. § 566c BGB bzw. § 1124 Abs. 2 BGB
- 3.1 Baukostenvorschüsse
- 3.2 Einmalzahlungen
- 4. Gefahren
- II. Tote oder Totgesagte? Zur überschätzten Bedeutung der §§ 57c, d ZVG
- 1. Bedeutung der §§ 57c, d ZVG a.F. für die Fälle der Vorauszahlung
- 1.1 Beschränkung auf Zwangsversteigerung und Kündigung nach § 57a ZVG
- 1.2 Wegfall der Maximalfrist
- 1.3 Verschärfung der Voraussetzungen gegenüber §§ 566 ff. BGB durch §§ 57c, d ZVG
- 2. Folgen der Aufhebung von § 57c, d ZVG a.F.
- III. Nach altem und neuem Recht unproblematische und problematische Fälle der Vorauszahlung
- 1. Vorauszahlungen bei rechtsgeschäftlicher Sonderrechtsnachfolge
- 2. Interessenabwägung bei Vorauszahlungen in Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung
- IV. Lösungsansätze
- 1. Unwirksamkeit des Mietvertrags nach Spezialvorschriften
- 1.1 Scheinvertrag nach § 117 BGB
- 1.2 Anfechtungstatbestände
- 1.3 Nichtigkeit
- 2. Abschluss des Mietvertrags nach der Beschlagnahme
- 3. Fragen der Beweislast
- 4. Periodisierung von Einmalzahlungen
- 4.1 Mietverträge mit fester Laufzeit
- 4.2 Mietverträge unbestimmter Dauer
- 4.3 Übertragung auf Baukostenvorschüsse
- 5. Folgerungen für den Mieter
- 5.1 Rückwirkung
- 5.2 Dingliche Absicherung von Vorauszahlungen
- 6. Nekrophilie oder: Handlungsbedarf des Gesetzgebers
- V. Ausblick: Noch mehr Untote
- *
- Dr. iur., Dr. phil., Richter am LG, abgeordnet an das AG Idstein. Bei dem Beitrag handelt es sich um eine erweiterte Fassung eines Vortrags, den der Verfasser auf dem 8. Heilbronner Rechtstag am 22.9.2014 gehalten hat.
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