ZfIR 2020, 773

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2020 AufsätzeWalter Böhringer*

Vertretung der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Grundstücksverkehr

Grundsätzlich obliegt die Vertretung der nunmehr vollrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Verwalter (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG-neu). Diese Rechtsmacht wird allerdings eingeschränkt. So kann der Verwalter beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer handeln. Drohen bei Geschäften mit dem Verwalter Interessenkollisionen und besteht die Besorgnis der Befangenheit, so durchbricht § 9 Abs. 2 WEG-neu die Vertretungszuständigkeit des Verwalters und bestimmt, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertritt. Die Abhandlung zeigt die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Grundstücksverkehr auf.

Inhaltsübersicht

I. Verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft
- 1. Gesamtvertretung der Wohnungseigentümer
- 2. Möglichkeit einer Ermächtigung
II. Bestellung des Verwalters als Vertretungsorgan
- 1. Bestellungsbeschluss
- 2. Nachweispflicht beim Grundbuchamt
III. Vertretungsrecht des Verwalters
- 1. Grundsätzliches Vertretungsrecht
- 2. Einschränkung der Vertretungsbefugnis
  - 2.1 Betroffenheit des Außenverhältnisses
    
    2.1.1 Schutz der Wohnungseigentümer
    
    2.1.2 Zustimmungsbeschluss
  - 2.2 Reichweite der Einschränkung des Vertretungsrechts
  - 2.3 Handeln des Verwalters
    
    2.3.1 Einholung des Zustimmungsbeschlusses
    
    2.3.2 Hinweise des Urkundsnotars
    
    2.3.3 Fehlende Vertretungsmacht des Verwalters
- 3. Uneingeschränkte Vertretung für grundbuchrelevante Geschäfte
  - 3.1 Eigentumsvormerkung
  - 3.2 Eigentumsänderung
  - 3.3 Bestellung von Grundpfandrechten
  - 3.4 Sonstige Eintragungsbewilligungen

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IV. Vertretungsverbote des Verwalters
- 1. Mehrfachvertretungsverbot des Verwalters
- 2. Vertretung bei In-sich-Geschäft des Verwalters
  - 2.1 Ausgangsfall
  - 2.2 Selbstkontrahierungsverbot ohne Befreiungsmöglichkeit
  - 2.3 Ausübung des Vertretungsrechts
  - 2.4 Nachweis im Grundbuchverfahren
    
    2.4.1 Allgemeine Grundsätze
    
    2.4.2 Wahl des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats
    
    2.4.3 Ermächtigter Wohnungseigentümer

*: *)
Notar a. D., Honorarprofessor der Dualen Hochschule Baden-Württemberg Cooperative State University, Dozent der Deutschen Anwalt-/Notarakademie, ehem. Dozent der Notarakademie Baden-Württemberg, Patennotar im Gutachtendienst des Deutschen Notarinstituts, Heidenheim/Brenz

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