ZfIR 2018, 753
Sachmängelhaftung und Formgebot beim Grundstückskauf
Die Vereinbarung einer Beschaffenheit bedarf beim Grundstückskauf wie beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger der notariellen Beurkundung. Nicht selten werden vor Vertragsschluss Abmachungen getroffen, die dann in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden. Dass sie dann nicht wirksam vereinbart sind, ist eindeutig. Die Frage ist aber, ob es bei der Unwirksamkeit verbleibt oder ob durch nachfolgende Auflassung und Eigentumsumschreibung Heilung eintritt. Der Beitrag setzt sich mit der Rechtsprechung des V. und des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage auseinander und beleuchtet zum Schluss Folgefragen, die um die Haftung für nicht eingehaltene öffentliche Äußerungen und Haftungsausschlussabreden kreisen.
Inhaltsübersicht
- I. Zur Einführung
- II. Der Ausgangspunkt: BGH V ZR 78/14, BGHZ 207, 349
- 1. Sachverhalt
- 2. Die Rechtslage aus der Sicht des Senats
- 2.1 Prämisse: Formgebot
- 2.2 Folgerung: fehlender Bindungswille
- 3. Kritische Würdigung
- 3.1 Bedeutung der Entscheidung
- 3.2 Zur Begründung des Senats
- 3.2.1 Nach beiden Seiten hin interessengerechte Auslegung
- 3.2.2 Beim Notar gilt’s
- III. Anders der VII. Zivilsenat
- 1. BGH VII ZR 181/02, NJW 2004, 2156
- 2. BGH VII ZR 205/06, NJW-RR 2008, 258
- 3. Zur Kritik an diesen beiden Entscheidungen
- 3.1 Formproblem kein Problem?
- 3.2 Nach beiden Seiten hin interessengerechte Auslegung
- 3.3 Welcher Senat hat recht?
- 3.3.1 Voraussetzung: Fortwirken der Einigung
- 3.3.2 In den Entscheidungen des VII. Zivilsenats beachtet?
- 3.3.3 In der Entscheidung des V. Zivilsenats beachtet?
- 3.4 Abschließend: was ist interessengerecht?
- IV. Nachfolgeentscheidungen des V. Zivilsenats zur Problematik der Haftung für öffentliche Äußerungen
- 1. BGH V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 – Haftung für öffentliche Äußerungen ein Formproblem?
- 1.1 Feuchtigkeit bei sehr alten Häusern ein Mangel?
- 1.2 Haftung für öffentliche Äußerungen
- 1.3 Kritik der Literatur
- 1.3.1 These: auf Grundstückskaufverträge nicht anwendbar
- 1.3.2 Kritik an der Kritik
- 2. BGH V ZR 23/15, NJW 2017, 150 – Haftung für öffentliche Äußerungen und vereinbarter Haftungsausschluss
- 2.1 Sachverhalt und Sachmangel
- 2.2 Reichweite des Haftungsausschlusses
- 2.3 Die Frage der Arglist – ein Dauerbrenner
- *
- *)Prof. Dr. iur., VorsRiBGH a.D., (V. Zivilsenat), Karlsruhe. Der Beitrag beruht auf einem Vortrag, den der Verfasser auf dem 13. Regensburger Immobilienrechtstag am 12. 10. 2018 gehalten hat.
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