ZfIR 2011, 779

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2011AufsätzeAlexander Zenefels*

Die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand bei Gebäuden

Wird ein Gebäude renoviert, stellen sich auch steuerliche Fragen. Werden mit dem Gebäude Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, so ist für die Steuerlast entscheidend, ob die Aufwendungen als Herstellungskosten oder als Erhaltungsaufwand einzuordnen sind. Herstellungskosten führen oft nur zu einer AfA von 2 % jährlich (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG) und damit zu einer geringeren steuerlichen Entlastung als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, der dann auf bis zu fünf Jahre verteilt werden kann (§ 9 Abs. 1 EStG, § 82b Abs. 1 Satz 1 EStDV). Die steuerliche Belastung ist bei der Annahme von Erhaltungsaufwand folglich geringer. Zur gegenseitigen Abgrenzung gibt es eine Vielzahl von Urteilen und ein momentan gültiges Anwendungsschreiben der Finanzverwaltung aus dem Jahr 2003. Im Folgenden soll ein Überblick über die mögliche Einordnung der getätigten Aufwendungen gegeben werden.

Inhaltsübersicht

  • I. Ausgangspunkt
  • II. Anschaffungskosten
  • III. Herstellungskosten
    • 1. Anschaffungsnaher Aufwand
    • 2. Erweiterung eines Gebäudes
    • 3. Nutzungs- und Funktionsänderung
    • 4. Vollverschleiß
    • 5. Gesteigertes Nutzungspotential
  • IV. Erhaltungsaufwand
  • ZfIR 2011, 780
    • 1. Generalsanierung
    • 2. Verbesserung der Nutzungsmöglichkeit
    • 3. Abgrenzung zu den Herstellungskosten
      • 3.1 Allgemein
      • 3.2 (nachträgliche) Anschaffungskosten
      • 3.3 Umfangreiche Sanierung
      • 3.4 Schwere Substanzschäden
      • 3.5 Wesentliche Verbesserung
        • 3.5.1 Besondere bauliche Gestaltung
        • 3.5.2 Verwendete Materialien
        • 3.5.3 Verlängerung der Nutzungsdauer
      • 3.6 Standardsprung bei zentralen Ausstattungsmerkmalen
        • 3.6.1 Die Kernbereiche der Ausstattung eines Gebäudes
        • 3.6.2 Ermittlung des Standardsprungs
        • 3.6.3 Anforderungen an eine Standardhebung
          • 3.6.3.1 Sanitäreinrichtungen
          • 3.6.3.2 Heizung
          • 3.6.3.3 Fenster
          • 3.6.3.4 Elektroinstallationen
  • V. Feststellungslast
    • 1. Allgemein
    • 2. Indizien für eine Standardhebung
  • VI. Zusammentreffen von Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand
  • VII. Fazit
*
Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Internationales Privatrecht und Rechtsvergleichung (Professor Dr. Stefan Leible) an der Universität Bayreuth.

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