ZfIR 2011, 769
Fehlende Vertretungszusätze und § 550 BGB – Praxishinweise für Rechtsanwender sowie ein Vorschlag zur grundsätzlichen Lösung des Problems
In den vergangenen Jahren sind diverse höchstrichterliche Entscheidungen zu der Frage ergangen, inwieweit die fehlende Erläuterung der Vertretungsverhältnisse bei Abschluss oder Abänderung eines Mietvertrags einen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis gem. § 550 BGB begründet. Der Beitrag weist nach, dass die entsprechenden Urteile – entgegen der im Schrifttum vielfach geäußerten Kritik – im Wesentlichen widerspruchsfrei sind. Die praktisch – insbesondere in der Due Diligence – relevanten Fallkonstellationen werden anhand von Fallbeispielen dargestellt und jeweils einer Lösung zugeführt (unter II). Im Folgenden werden die Strategien aufgezeigt, die geeignet sind, bei der Abfassung und Unterzeichnung von Mietverträgen Schriftformprobleme im Zusammenhang mit der Vertretung der Vertragsparteien zuverlässig zu vermeiden (unter III). Unerörtert geblieben ist im Zusammenhang mit dem Problem fehlender Vertreterzusätze bis dato das Aufsehen erregende Urteil des BGH vom 24.2.2010 zu den Folgen einer verspäteten Annahme bei Abschluss bzw. Abänderung eines Mietvertrags. Der Beitrag zeigt (unter IV), dass dieses Urteil, konsequent auf die hier untersuchten Sachverhalte angewendet, das Potenzial hat, die Diskussion um die Relevanz fehlender Vertreterzusätze für die Schriftform zu beenden.
Inhaltsübersicht
- I. Einleitung
- II. Das Konzept des BGH hinsichtlich Stellvertretungszusätze und § 550 BGB
- 1. Differenzierung zwischen Vertragsschluss einerseits und dessen Wirksamkeit andererseits
- 2. Allgemeine Grundsätze zur Auslegung aus Sicht eines Rechtsnachfolgers gem. § 566 BGB
- 2.1 Vertretungszusätze sind nicht zwingend notwendig
- 2.2 Sonderfall GbR?
- 2.3 Vertretungszusätze aufgrund besonderer Umstände
- 2.4 Perspektive des Rechtsnachfolgers gem. § 566 BGB bei Auslegung entscheidend
- 3. Besonderheiten bei juristischen Personen als Vertragsparteien
- 3.1 Relevanz des Handelsregisters für die Auslegung des Inhalts der Mietvertragsurkunde
- 3.2 Kritik am BGH-Urteil vom 4.11.2009
- 3.2.1 Widersprüchlichkeit der relevanten Entscheidungen des BGH
- 3.2.2 Abkehr des BGH von der Differenzierung zwischen Vertragsabschluss und dessen Wirksamkeit im BGH-Urteil vom 4.11.2009?
- 3.3 Vertretung der juristischen Person durch nur einen organschaftlichen Vertreter
- 3.4 Behandlung organschaftlicher Vertreter als Dritte, falls Organschaft nicht offen gelegt ist
- 4. Besonderheiten bei Personengesellschaften als Vertragsparteien
- 5. Personenmehrheiten als Vertragsparteien
- III. Praxistipps für die Vertragsgestaltung
- 1. Detaillierte Bezeichnung der Vertreter sowie der Vertretungsverhältnisse?
- 2. Alternative: Keinerlei Angaben zu Vertretungsverhältnissen
- IV. Kritische Würdigung der Rechtsprechung zu den Vertretungszusätzen
- 1. Kein Schutz des Rechtsnachfolgers gem. § 566 BGB durch die Rechtsprechung zu den Vertretungszusätzen
- 2. Die Entwicklung der Rechtsprechung des BGH zur verspäteten Annahme des Mietvertragsangebots
- 3. Analyse des Urteils des BGH vom 24.2.2010ZfIR 2011, 770
- 3.1 Aufweichung der Unterscheidung zwischen Vertragsschluss und seiner Wirksamkeit
- 3.2 Änderung der Rechtsprechung zu den Schutzzwecken des § 550 BGB
- 4. Anwendung des Urteils vom 24.2.2010 auf Vertretungszusätze bei Unterzeichnung eines Mietvertrags
- 4.1 Einhaltung der Schutzzwecke des § 550 BGB
- 4.2 Zwischenergebnis
- V. Zusammenfassung der Ergebnisse
- *
- Dr. iur., Rechtsanwalt, King & Spalding LLP, Frankfurt/M.
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