ZfIR 2015, 748

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2015 AufsätzeJörg Deutscher*

Sanierung geschlossener Immobilienfonds – BGH-Update 2015 zu „Sanieren oder Ausscheiden“

Die wirtschaftliche Sanierung notleidender geschlossener Immobilienfonds nach dem BGH-Modell „Sanieren oder Ausscheiden“ bleibt ein aktuelles Thema. Nach den Entscheidungen des BGH vom 19. 10. 2009 (II ZR 240/08 – „Sanieren oder Ausscheiden I“ – ZfIR 2010, 503) und vom 25. 1. 2011 (II ZR 122/09 – „Sanieren oder Ausscheiden II“ – ZIP 2011, 768) sind viele Fondssanierungen, die nach dem Modell „Sanieren oder Ausscheiden“ erfolgten, auf dem Prüfstand der Oberlandesgerichte gelandet. Sie hielten dieser Prüfung durchweg stand, bis auf eine Ausnahme: Nur das OLG München verweigerte mit Urteil vom 13. 12. 2013 (24 U 348/13, ZIP 2014, 1172) der dortigen Fondssanierung unter Berufung auf das BGH-Urteil vom 25. 1. 2011 die Anerkennung. Zu Unrecht, wie der BGH mit seinem Urteil vom 9. 6. 2015 (II ZR 420/13, ZfIR 2015, 757 – in diesem Heft) meinte. Er hob das Urteil des OLG München auf.

Inhaltsübersicht

  • I. Einführung in die Problematik
  • II. Rechtsprechung des BGH zu „Sanieren oder Ausscheiden“ bis 2015
    • 1. BGH-Urteil vom 19. 10. 2009 („Sanieren oder Ausscheiden I“)
      • 1.1 Voraussetzungen für „Sanieren oder Ausscheiden“
      • 1.2 Erleichterung von Fondssanierungen
    • 2. BGH-Urteil vom 25. 1. 2011 („Sanieren oder Ausscheiden II“)
      • 2.1 Ausdrückliche, konkrete Regelung im Gesellschaftsvertrag
      • 2.2 Berechtigte Erwartungshaltung der mehrheitlich zustimmenden Mitgesellschafter
      • 2.3 Abgrenzung, nicht Abkehr vom BGH-Urteil vom 19. 10. 2009
    • 3. Gemeinsamer Nenner der BGH-Urteile vom 19. 10. 2009 und vom 25. 1. 2011
  • III. OLG-Rechtsprechung seit 2013 zu „Sanieren oder Ausscheiden“
    • 1. OLG München, Urteil vom 12. 12. 2013 – 24 U 348/13
    • 2. Einheitliche OLG-Rechtsprechung zu „Sanieren oder Ausscheiden“ seit 2013
      • 2.1 OLG Stuttgart, Urteil vom 11. 7. 2013 – 19 U 11/13
        • 2.1.1 Informationsstand der Gesellschafter zum Zeitpunkt des Gesellschafterbeschlusses
        • 2.1.2 Wirksamer Beitritt des Gesellschafters
        • 2.1.3 Wirksamkeit der Darlehensverträge zwischen dem Fonds und den Banken
        • 2.1.4 Etwaige Nachhaftung schließt Zustimmungspflicht nicht aus
      • 2.2 KG, Urteil vom 23. 1. 2014 – 19 U 68/12
        • 2.2.1 Verwässerung statt Ausscheiden nur bei ausdrücklicher Regelung im Gesellschaftsvertrag
        • 2.2.2 Verhinderung der Trittbrettfahrersituation
      • 2.3 OLG Düsseldorf, Urteil vom 27. 6. 2014 – I-16 U 149/13
        • 2.3.1 Gesellschafterliche Treuepflicht und Erwartungshaltung
        • ZfIR 2015, 749
        • 2.3.2 Drohende Zahlungsunfähigkeit ausreichend für Sanierungsbedürftigkeit
  • IV. BGH-Urteil vom 9. 6. 2015 – II ZR 420/13: „Sanieren oder Ausscheiden III“
    • 1. Gesellschaftsvertrag als Grundlage der gesellschafterlichen Treuepflicht
    • 2. Abgrenzung Bauerrichtungsphase und Bewirtschaftungsphase
    • 3. § 707 BGB ohne Auswirkungen
  • V. Alternativen der Fondssanierung im Lichte der BGH-Rechtsprechung
    • 1. Sanierungsgesellschaft (Darlehens-GbR)
    • 2. Einforderung von Nachschüssen
  • VI. Fazit
*
*)
Dr. iur., Rechtsanwalt, Berlin.

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