ZfIR 2014, 725

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2014AufsätzeAndrik Abramenko*

Die inhaltliche Bestimmtheit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer

Beschlüsse sind das wichtigste Regelungselement der Eigentümerversammlung. Hiermit können die Wohnungseigentümer im Rahmen der kraft Gesetzes oder einer Öffnungsklausel gegebenen Beschlusskompetenzen jegliche Fragen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, u. U. sogar auch des Sondereigentums (vgl. etwa Gebrauchsregelungen nach § 15 Abs. 2 WEG) regeln. Um der Überprüfung in einem Anfechtungsverfahren nach § 43 Nr. 4 WEG standzuhalten, müssen sie zunächst einmal hinreichend bestimmt sein. Wie der Verwalter diese Hürde bei der Formulierung von Beschlussanträgen überwindet bzw. auf diesbezügliche Mängel sonstiger Beschlussanträge hinweisen kann, soll im Folgenden gezeigt werden.

Inhaltsübersicht

  • I. Wann ist ein Beschluss nicht hinreichend bestimmt?
    • 1. Vorliegen eines Beschlusses
    • 2. Keine bloße Unklarheit seines Inhalts
    • 3. Möglichkeit der Auslegung
      • 3.1 Allgemeine Auslegungsgrundsätze
      • 3.2 Einschränkungen bei Beschlüssen der Eigentümerversammlung
      • 3.3 Grundsatz der „objektiv – normativen“ Auslegung
    • 4. Berücksichtigungsfähige Umstände
    • 5. Beschlussfreundliche Auslegung
    • 6. Grundbeschlüsse
  • II. Besonders relevante Fallgruppen unbestimmter Beschlüsse
    • 1. Grundsatz
    • 2. Bauliche Veränderungen
    • 3. Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung
    • 4. Gebrauchsregelungen
    • 5. Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels
    • 6. Die Jahresabrechnung
      • 6.1 Die Problematik
      • 6.2 Bedingte Genehmigung
      • 6.3 Teil-Beschlussfassung
    • 7. Die Delegation von Entscheidungen
  • III. Folgen der Unbestimmtheit
    • 1. Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit
    • 2. Der Sonderfall der Zustimmung zur baulichen Veränderung
    • 3. Kostentragung nach § 49 Abs. 2 WEG
  • IV. Folgerungen für den Verwalter
    • 1. Vorbereitung der Beschlussfassung
      • 1.1 Erarbeitung einer hinreichenden Beschlussvorlage
      • 1.2 Dokumentation der Willensbildung und Warnhinweis
      • 1.3 Verzicht auf die Beschlussfeststellung
    • 2. Vorgehen bei weiterem Diskussionsbedarf
    • 3. Feststellung des Beschlussinhalts bei unberechtigten Zweifeln
    • 4. Zweitbeschluss bei berechtigten Zweifeln
      • 4.1 Abändernder Zweitbeschluss
      • 4.2 Ergänzender Zweitbeschluss
      • 4.3 Prozessuales Vorgehen
*
Dr. Dr. Andrik Abramenko, Richter am LG, abgeordnet an das AG Idstein.
Bei dem Beitrag handelt es sich um die überarbeitete Fassung eines Vortrags, den der Verfasser auf der Veranstaltung des VNWI „Beschlüsse der Eigentümer – Minenfelder für Verwalter“ (Extraforum Burg Schellenberg/Attendorn) am 29.8.2014 gehalten hat.

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