ZfIR 2016, 45

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2016 AufsätzeJohanna Schmidt-Räntsch*

Die Vergemeinschaftung von Wohnungseigentümeransprüchen

Beschlussfassungen zu Lasten einzelner Wohnungseigentümer

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Die von ihnen gefassten Beschlüsse hat die Wohnungseigentümergemeinschaft auszuführen. Sie handelt dabei regelmäßig durch den Verwalter. Der Gemeinschaft obliegt es dabei nicht nur, die erforderlichen Aufträge etwa an Handwerker auszulösen. Sie übt bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG vielmehr auch die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt ihre gemeinschaftsbezogenen Pflichten wahr, ferner solche Rechte und Pflichten, soweit sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Diese Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis führt dazu, dass der einzelne Wohnungseigentümer auch bei der Wahrnehmung seiner eigenen Ansprüche und Verpflichtungen gezwungen sein kann, hinter dem Gemeinschaftsinteresse zurückzustehen. Der nachfolgende Beitrag stellt die maßgeblichen Entscheidungen des BGH vor.

Inhaltsübersicht

I. Vergemeinschaftung von Ansprüchen
- 1. Voraussetzungen
  - 1.1 Der Wassereinbruchfall
    
    1.1.1 Der Fall
    
    1.1.2 Die Lösung
    
    1.1.2.1 Die Ausgangslage
    
    1.1.2.2 Das Bestehen der Beschlusskompetenz
    
    1.1.2.3 Die Ausübung der Beschlusskompetenz
  - 1.2 Lehren aus dem Fall
    
    1.2.1 „Sozialbindung“ von gemeinschaftsrelevanten Ansprüchen
    
    1.2.2 Anforderungen ordnungsgemäßer Verwaltung
- 2. Das Durchsetzungsmonopol der Gemeinschaft
  - 2.1 Der Bordellfall
    
    2.1.1 Der Fall
    
    2.1.2 Die Lösung
    
    2.1.2.1 Die Aktivlegitimation
    
    2.1.2.2 Die Prozessführungsbefugnis
    
    2.1.2.3 Einschlafen der Prozessführungsbefugnis?
  - 2.2 Der Schallschutzfall
    
    2.2.1 Der Fall
    
    2.2.2 Die Lösung
    
    2.2.2.1 Ausgangspunkt: wirksame Fristsetzung
    
    2.2.2.2 Die Fristsetzungsbefugnis
  - 2.3 Eingeschränktes Ansichziehen?
- 3. Prozessuale Folgen des Durchsetzungsmonopols
  - 3.1 Der Ladenfall
  - 3.2 Die Lösung
    
    3.2.1 Prozessführungsbefugnis der WEer
    
    3.2.2 Parteiwechsel
    
    3.2.3 Unterlassungsanspruch
    
    3.2.3.1 Bestehen des Anspruchs
    
    3.2.3.2 Verwirkung des Anspruchs?
- 4. Materiellrechtliche Folgen – Zurechnung von Verwalterwissen
  - 4.1 Der Betonplattenfall
  - 4.2 Die Lösung des Betonplattenfalls
    
    4.2.1 Der Beseitigungsanspruch
    
    4.2.2 Die Verjährung
    
    4.2.2.1 Das Entstehen des Anspruchs
    
    4.2.2.2 Zurechnung der Kenntnis des Verwalters?
  - 4.3 Lehren
- 5. Die Kehrseite der Gemeinschaftskompetenz
II. Die Vergemeinschaftung von Pflichten
- 1. Vorbemerkung
- 2. Voraussetzungen
  - 2.1 Der Rauchwarnmelderfall
  - 2.2 Die Lösung
    
    2.2.1 Prüfungsrahmen
    
    2.2.2 Die Beschlusskompetenz
    
    2.2.2.1 Relevanz sachenrechtlicher Zuordnung
    
    2.2.2.2 Relevanz des Bauordnungsrechts
- 3. Ausübung des Zugriffsermessens
- 4. Kehrseite: Erstattungspflicht der Gemeinschaft
  - 4.1 Der Wasserversorgungsfall
    
    4.1.1 Der Fall
    
    4.1.2 Die Lösung
    
    4.1.2.1 Die Haftung der Wohnungseigentümer
    
    4.1.2.2 Der Innenausgleich
  - 4.2 Übertragbarkeit auf andere Fälle
III. Die Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft
- 1. Vorbemerkung
- 2. Der Fall KfW-Darlehen I
  - 2.1 Der Fall
  - 2.2 Die Lösung
    
    2.2.1 Ausgangspunkt: Bestandskraft des Sanierungsbeschlusses
    
    2.2.2 Die Beschlusskompetenz
- 3. Der Fall KfW-Darlehen II
  - 3.1 Der Fall
  - 3.2 Die Lösung
    
    3.2.1 Beschlusskompetenz
    
    3.2.2 Anforderungen ordnungsmäßiger Verwaltung
    
    3.2.2.1 Inhaltliche Anforderungen an die Abwägung
    
    3.2.2.2 Abwägung und Diskussion der Nachschusspflicht
    
    3.2.2.3 Sonderregelungen für einzelne Wohnungseigentümer?
    
    3.2.2.4 Verfahrensvorgaben

*: *)
Prof. Dr. iur., Richterin am BGH, Karlsruhe/Berlin. Die Autorin ist stellv. Vorsitzende des V. Zivilsenats des BGH und Honorarprofessorin der Humboldt-Universität zu Berlin. Der Beitrag beruht auf einem Vortrag, den die Autorin auf dem 10. Regensburger Immobilienrechtstag am 9. 10. 2015 gehalten hat, der in Kooperation mit der ZfIR stattfand.

Der Inhalt dieses Beitrags ist nicht frei verfügbar.

Für Abonnenten ist der Zugang zu Aufsätzen und Rechtsprechung frei.

Sollten Sie über kein Abonnement verfügen, können Sie den gewünschten Beitrag trotzdem kostenpflichtig erwerben: