ZfIR 2012, 48
Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache – Ein Überblick zur Rechtslage bei der Geschäftsraummiete, Teil 1
Die Erhaltung der Mietsache obliegt nach der Konzeption des Gesetzes dem Vermieter. In Geschäftsraummietverträgen überträgt der Vermieter jedoch häufig und in erheblichem Umfang Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter. Darin kann für den Mieter ein nicht geringes und unkalkulierbares Kostenrisiko liegen. Der Übertragung der Erhaltungslast auf den Mieter sind daher gesetzliche Grenzen gesetzt, die je nach Qualifikation der Übertragungsklausel als Individual- oder Formularvereinbarung unterschiedlich weit zu ziehen sind.
Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die aktuelle Rechtslage zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Es werden in der Praxis häufig vorkommende Problemstellungen erörtert und aktuell offene Fragen identifiziert, um praktische Hilfen für die Vertragsgestaltung an die Hand zu geben.
Inhaltsübersicht
- I. Einleitung
- II. Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung
- 1. Definitionen und Abgrenzung
- 2. Kein Rückgriff auf DIN 31051 und BetrKV
- 3. Sonderfall: Ersatzbeschaffung
- 4. Sonderfall: Schönheitsreparaturen
- III. Erhaltungslast – Gesetzliche Grundentscheidung, Übertragbarkeit und wirtschaftliche Hintergründe
- 1. Gesetzliche Grundentscheidung zur Erhaltungspflicht
- 2. Übertragbarkeit der Erhaltungspflicht und wirtschaftliche Hintergründe
- 2.1 Grundsätzliche Übertragbarkeit der Erhaltungspflicht
- 2.2 Wirtschaftliche Hintergründe
- IV. Rechtliche Grenzen der Übertragbarkeit auf den Mieter
- 1. Übertragung durch Individualvereinbarung
- 2. Übertragung durch Formularvertrag
- 2.1 Zur Abgrenzung Individualvereinbarung – AGB
- 2.2 Transparenzkontrolle gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
- 2.3 Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
- 2.3.1 Grundsätze
- 2.3.2 Keine Umgehung durch Umlegung der Erhaltungskosten im Rahmen der Nebenkosten
- 2.3.3 Unterschiedlicher Maßstab für Instandhaltung und Instandsetzung?
- 2.3.4 Sonderproblem: „Dach und Fach“
- 2.3.4.1 Aussagen der Rechtsprechung
- 2.3.4.2 Aussagen in der Literatur
- 2.3.4.3 Lösungsansatz für die Praxis
- 2.3.4.4 Grenzen der Übertragbarkeit
- 2.3.4.4.1 Rechtsgrund der UnwirksamkeitZfIR 2012, 49
- 2.3.4.4.2 (Un)wirksamkeit bei Anmietung von Teilflächen eines Gebäudes
- 2.3.4.4.3 (Un)wirksamkeit bei Anmietung des gesamten Gebäudes
- 2.3.5 Sonderproblem: Wirksamkeit bei finanzieller Kompensation oder Kostendeckelung?
- 2.3.6 Sonderproblem: Unterscheidung Kostenebene – Ausführungsebene
- 2.3.7 Sonderproblem: Unwirksamkeit vs. Auslegung
- 2.3.7.1 Grundsatz: Verbot der geltungserhaltenden Reduktion
- 2.3.7.2 Ausnahme: Teilunwirksamkeit
- V. Double-Net-Vertrag und Triple-Net-Vertrag
- VI. Zusammenfassung
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