ZfIR 2014, 677
Beraterpflichten beim Vertrieb offener Immobilienfonds
Zugleich Besprechung von BGH, Urt. v. 29.4.2014 – XI ZR 130/13, ZfIR 2014, 698 – in diesem Heft
Der BGH urteilte jüngst, dass eine beratende Bank verpflichtet ist, auf die speziellen Risiken bei offenen Immobilienfonds dezidiert hinzuweisen. Hierdurch wurden die bislang kaum ausgeprägten Beraterpflichten beim Vertrieb offener Immobilienfonds stärker konturiert, was zu begrüßen ist. Der Beitrag bettet diese Entscheidung in das System der Beraterhaftung der Banken ein und baut diesen Ansatz unter Heranziehung der Neuregelungen für offene Immobilienfonds gemäß KAGB aus.
Inhaltsübersicht
- I. Das Urteil des BGH vom 29.4.2014 – XI ZR 130/13
- II. Allgemeine Grundlagen zur Beraterhaftung
- 1. Vorrangige Haftung wegen Schlechterfüllung des Beratungsvertrags
- 2. Pflichtenprogramm beim Beratungsvertrag
- 2.1 Beratung als qualitatives „Mehr“ gegenüber der Information
- 2.2 Kein Verstoß gegen europäisches Recht
- 2.3 Konsequenzen für die rechtliche Ausgestaltung der Beraterhaftung
- 3. Begrenzter Schutz vor einem subjektiv gewollten, aber objektiv sachwidrigen Anlageprodukt
- 3.1 Spannungsfeld zwischen Beratung und eigenverantwortlichem Handeln
- 3.2 Pflicht zur verantwortungsvollen Anlageberatung?
- 3.3 Umkehrschluss zur Ablehnung der verantwortungsvollen Kreditvergabe
- 3.3.1 Informations- und Erläuterungspflichten beim Verbraucherdarlehen
- 3.3.2 Unterschied zur Beratungspflicht
- 3.3.3 Die nicht weiter verfolgten weiteren Ansätze auf europäischer Ebene
- 3.3.4 Weitergehende Beratungspflicht auf Grund Beratungsvertrages möglich
- 3.4 Konsequenzen für die Beraterhaftung im Bereich des Anlagegeschäfts
- 3.4.1 Weitergehende Anforderungen an die Auslegung von Beratungsverträgen
- 3.4.2 Parameter für eine Pflicht zur verantwortungsvollen Beratung
- 3.4.3 Mögliche Beraterhaftung wegen unterbliebener Warnung
- 4. Argumentative Leitlinien für die Beraterhaftung bei offenen ImmobilienfondsIII. Beraterpflichten beim Vertrieb offener Immobilienfonds
- 1. Das strukturbedingte Aussetzungsrisiko
- 1.1 Argumentation des BGH
- 1.2 Kritische Würdigung
- 1.2.1 Das strukturbedingte Aussetzungsrisiko als wesentlicher Umstand
- 1.2.2 Fehlende Wahrnehmung dieses Umstands über Jahrzehnte
- 1.2.3 Konsequenzen für die künftige Beratung
- 1.2.4 Ergebnis
- 2. Die REIT-AG als sachgerechte Alternative
- 2.1 Vorteile offener Immobilienfonds
- 2.2 Optimierung dieser Vorteile ohne Fristeninkongruenz
- 2.3 Ergebnis
- 3. Die problematischen Ausgabeaufschläge
- 3.1 Erhebliche Renditeschmälerung
- 3.2 Pflicht zur Berücksichtigung und Erörterung dieses Umstands
- 3.3 Einbeziehung der Zweitmärkte für Fondsanteile als Alternative
- 3.4 Ergebnis
- IV. Besonderheiten bei Dachfonds
- 1. Vorteile von Dachfonds aus ökonomischer Sicht
- 2. Ambivalente Beurteilung im Bereich der Anlageberatung
- 3. Strukturelle Nachteile und Gefahren bei Dachfonds
- 3.1 Weitere Ausgabeaufschläge
- 3.2 Doppelte Managementgebühren
- 3.3 Spekulativerer Charakter von Dachfonds
- 3.3.1 Beherrschbarkeit der Risiken – kaskadenartiges Prinzipal-Agenten-Problem
- 3.3.2 Konsequenzen für die Anlageberatung
- V. Zusammenfassung in Thesen
- *
- Dr. iur., Universitätsprofessor, Regensburg, Inhaber des Lehrstuhls für Bürgerliches Recht und Unternehmensrecht sowie Mitglied des IREBS-Institut für Immobilienwirtschaft. Der Beitrag beruht teilweise auf einem Gutachten, welches der Verfasser als gerichtlich bestellter Sachverständiger erstellt hat.
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