ZfIR 2019, 604

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2019 AufsätzeArne Everts*

Vorkaufsrechte – Valium für das Volk!

Welche Notarin oder Notar kennt folgende Situation nicht: Bei Beurkundungen von z. B. Überlassungs- oder Kaufverträgen bringen weichende Geschwister bzw. Verkäufer gleichsam beiläufig den Wunsch an, man möge ihnen doch am Vertragsobjekt noch ein Vorkaufsrecht einräumen – „damit das Ganze in der Familie bleibt“ resp. „später wieder an unsere Familie fallen kann“. Schnell sind Erwerber bereit, vielleicht auch unter dem Druck mitunter langer Vorfeldverhandlungen und am Ende eines für viele Laien singulären und somit physisch fordernden Notartermins, dem Vertragspartner diesen offenbaren Gefallen zu tun, droht doch im Ergebnis scheinbar kein Schaden. Man muss eben nur jemanden zuerst fragen, wenn man wieder verkaufen möchte, aber den dann erzielbaren Kaufpreis erhält man in jedem Fall, so der Gedanke. Auch die Urkundsperson mag dem erliegen, ist doch das dingliche Vorkaufsrecht in den §§ 1094 bis 1104 i. V. mit §§ 463 bis 473 BGB vermeintlich genau, abschließend und ausgewogen geregelt, der zugehörige Textbaustein naturgemäß kurz (z. B. Kesseler, in: Münchener Vertrags-Handbuch, Bd. VI BürgerlR II, 7. Aufl., 2016, Formular VIII. 24; BeckOF Vertrag/Wicke, 48. Ed., 2019, Stand: 3/2019, Formular 8.3.13; Everts, in: Beck‘sches Notar-Handbuch, 6. Aufl., 2015, A VIII. Rz. 18.). Der spontane Überarbeitungsaufwand im Termin ist somit überschaubar, und die Mandanten sind’s zufrieden. Dass sich eine solche „Verschreibung“ schnell als „Verschreiben“ entpuppen kann, soll der nachfolgende Beitrag ebenso zeigen wie Wege zu einer vernünftigen Medikation in diesem Bereich.

Inhaltsübersicht

  • I. Vorkaufsrechtsvereinbarungen – schnell verschrieben
    • 1. Formfreiheit – Rezeptfreiheit
    • 2. Verfehltes Therapieziel – zum (Un)Sinn dinglicher Vorkaufsrechte
  • II. Risiken und Nebenwirkungen dinglicher Vorkaufsrechte
    • 1. Erschwerte Abwicklung
      • 1.1 Gestaltungsaufwand im Erstkaufvertrag
        • 1.1.1 Zur Bedeutung gesetzlicher Vorkaufsrechte
        • 1.1.2 Erstkaufvertrag und rechtsgeschäftliches Vorkaufsrecht
      • 1.2 Herausforderungen nach erfolgter Vorkaufsrechtsausübung
        • 1.2.1 Ausgeübtes Vorkaufsrecht und Auflassung
        • 1.2.2 Notwendigkeit einer weiteren notariellen Urkunde
    • 2. Einschränkung der Verkehrsfähigkeit
  • III. Die Spätfolgen – „endloses Leiden“?
    • 1. Ungewollte „Berechtigtenvermehrung“
      • 1.1 Teilung des vorkaufsberechtigten Grundstücks
      • 1.2 Folgen nachfolgender Grundstücks-Verschmelzungen
      • 1.3 Analogie zu § 1109 BGB als mögliches Heilmittel
    • 2. Löschungsprobleme bei Vorkaufsrechten für den ersten Verkaufsfall
      • 2.1 Angebliche Umgehung des Vorkaufsfalls bei Überlassungen
      • 2.2 Erschwerte Löschbarkeit bei Teilungsversteigerungen
    • 3. Subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht und Löschung des Rechtsträgers
  • IV. Ergebnis für die Beratungs- und Gestaltungpraxis
*
*)
Dr. iur., Notar, Berchtesgaden. Bei dem Beitrag handelt es sich um eine aktualisierte und geringfügig gekürzte Version des erstmals in Limmer/Hertel/Herrler/Weber (Hrsg.), Festschrift 25 Jahre Deutsches Notarinstitut, 2018, S. 75 ff., veröffentlichten Textes, mit freundlicher Genehmigung aus der Herausgeberschaft und des Verlags C. H. Beck, München.

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