ZfIR 2015, 646

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2015AufsätzeBodo Walter Brandau* / Bernhard Stroh** / Anna-Lena Buhrfeind***

Die Mietsicherheit in der Zwangsverwaltung

Ist ein Zwangsverwaltungsobjekt vermietet, ergeben sich diverse Fragestellungen bezüglich der Mietkaution. Zunächst hat der Zwangsverwalter alle Anstrengungen zu unternehmen, diese von dem Schuldner zu erhalten. Ist das Mietverhältnis gekündigt worden, ergibt sich für den Zwangsverwalter die Problematik der Rückzahlung der Kaution, namentlich wenn er diese nicht erhalten hat. Auch bei einem bestehenden Mietverhältnis ergeben sich Rechtsfragen für den Zwangsverwalter, insbesondere wie weit seine Separierungspflichten aus der Masse bei nicht vom Schuldner erhaltener Kaution gehen. Wird das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben, so ist zu hinterfragen, welche Ansprüche des Erstehers gegen den Zwangsverwalter auf Auskehrung der Kaution bestehen. Vorliegend wird versucht, alle Aspekte der Kautionsproblematik, die sich während des Ablaufs des Zwangsverwaltungsverfahrens ergeben, darzustellen und einer Lösung zuzuführen.

Inhaltsübersicht

  • I. Erlangung der Mietkaution durch den Zwangsverwalter
    • 1. Erlangung der Kaution
    • 2. Bestehende Mietverhältnisse
    • 3. Auskehrungsanspruch gegenüber Dritten
  • II. Rückzahlung der Kaution nach Mieterkündigung
    • 1. Selbstvereinnahmte Kaution
    • 2. Nicht erhaltene Kaution bei Wohnraummietverhältnissen
      • 2.1 Frühere Rechtsprechung
      • 2.2 Heutige höchstrichterliche Rechtsprechung
      • 2.3 Gegenstimmen zur Rechtsprechung
    • 3. Nicht erhaltene Kaution bei Gewerberaummietverhältnissen
    • 4. Nicht erhaltene Kaution bei gleichzeitigem Insolvenzverfahren des Schuldners
  • III. Kautionsproblematik während der Zwangsverwaltung bei nicht erhaltener Kaution
    • 1. Herausgabeanspruch gegenüber dem Vermieter/Schuldner
    • 2. Selbsteinbehaltungsrecht des Mieters
    • 3. Separierungspflicht des Zwangsverwalters
    • 4. Keine Vorschusspflicht der Gläubiger
    • 5. Insolvenz des Schuldners
  • IV. Rückzahlung der Kaution nach Aufhebung der Zwangsverwaltung
    • 1. Antragsrücknahme
    • 2. Aufhebung nach Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren
      • 2.1 Rückzahlungspflicht des Erstehers an den Mieter
      • 2.2 Sonderfall: Mieter als Ersteher
      • 2.3 Anspruch des Erstehers auf Kautionszahlung
  • V. Zusammenfassung
*
Dr. iur., Rechtsanwalt und Notar sowie gerichtlich bestellter Zwangsverwalter in Essen; Partner – Kanzlei STS, Essen/Duisburg/Ratingen/Bochum.
**
Rechtsanwalt; Partner – Kanzlei STS, Essen/Duisburg/Ratingen/Bochum.
***
Rechtsanwältin – Kanzlei STS, Essen/Duisburg/Ratingen/Bochum.

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