ZfIR 2013, 633

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZFIR2013AufsätzeGeorg Freiherr v.u.z. Franckenstein* / Evelyn Gräfenstein**

Aktuelle Trends bei Pflegeimmobilien

Die Pflegeimmobilie hat mittlerweile Einzug in die Anlagestrategien von Privatpersonen gehalten, nicht nur als Investitionen im Rahmen von geschlossenen Fonds, sondern auch als Kauf von Wohnungseigentum. Dabei ist und bleibt das Pflegegrundstück eine Spezialimmobilie, die ständig wechselnden rechtlichen Rahmenbedingungen ausgesetzt ist und bei der es wesentlich auf den Betreiber ankommt. Von daher bedarf es eingehenden Branchen Know-hows, um hier mit Investitionen erfolgreich zu sein und sich durch kauf- und mietvertragliche Spezialregelungen gegen Schieflagen und Ausfälle abzusichern. Schließlich ist der Pflegeheimmarkt, insbesondere aufgrund zunehmenden Kostendrucks beim Betreiber, von Restrukturierungen gekennzeichnet, bei denen der Vermieter den Betrieb des Mieters selbst oder durch Dritte übernehmen muss, um einen Totalausfall mit der teuersten Lösung – dem kompletten Neustart mit einer leeren Einrichtung – zu vermeiden.

Inhaltsübersicht

  • I. Einleitung
  • II. Moderne Anforderungen an Pflegeheimgrundstückskaufverträge
    • 1. Finanzierungsstruktur der Pflegeheime
    • 2. Betriebsbezogene Gewährleistungen
    • 3. Grunderwerbsteuer
  • III. Tücken der Aufteilermodelle
    • 1. Alle Eigentümer der Appartements sind Vermieter
      • 1.1 Sinnvolle Bevollmächtigung des WEG-Verwalters
      • 1.2 Probleme bei der Durchführung und Gestaltung des Mietverhältnisses
    • 2. Dauer Mietverträge / Risiko des Ausfalls des Betreibers
  • IV. Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter
    • 1. Overrent und Indexierung
    • 2. Streit um Triple Net
    • 3. Umfassende Überbürdung der Nebenkosten
    • 4. Brandschutz- und Gesundheitsthemen
      • 4.1 Verantwortlichkeit des Vermieters
      • 4.2 Eingeschränkter Handlungsspielraum des Mieters
    • 5. Neues Heimgesetz
  • V. Restrukturierungsthemen
    • 1. Mietnachlass und Optimierung des Mieterbetriebs als erster Schritt
    • 2. Betriebsübernahme versus Asset Deal
    • 3. Share Deal versus Call Option
    • 4. Vor- und Nachteile der jeweiligen Übernahmekonzeption
    • 5. Faktische Betriebsübernahme
  • VI. Ausblick
*
Dr. iur., LL.M./UTS (Sydney), Rechtsanwalt und FA für Verwaltungsrecht – FPS Rechtsanwälte und Notare, FPS Fritze Wicke Seelig Partnerschaft von Rechtsanwälten, Frankfurt/M.
**
LL.M. Eur., Rechtsanwältin – FPS Rechtsanwälte und Notare, FPS Fritze Wicke Seelig Partnerschaft von Rechtsanwälten, Frankfurt/M. Wir danken besonders Herrn Matthias Frederic Möller für seine Unterstützung bei der Erstellung des Aufsatzes, Rechtsanwalt – FPS Rechtsanwälte und Notare, FPS Fritze Wicke Seelig Partnerschaft von Rechtsanwälten, Frankfurt/M.

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