ZfIR 2009, 631

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2009AufsätzeJörg Deutscher*

Abschirmung der mittelbaren Gesellschafter geschlossener Immobilienfonds vor Haftungsgefahren – Neueste Entwicklungen in der Rechtsprechung

Der Anlagetrend zu geschlossenen Immobilienfonds ist ungebrochen, selbst in Zeiten der weltweiten Finanzkrise. Aus einer solchen Beteiligung können immense Haftungsgefahren für die Anleger resultieren. Als besonders taugliches Instrument zur Haftungsvermeidung gilt seit jeher das Treuhandmodell, bei dem der Anleger nicht unmittelbarer Gesellschafter der Fondsgesellschaft wird, sondern die Beteiligung lediglich mittelbar über einen Treuhänder erfolgt. Von dieser Konstruktion verspricht man sich eine Freihaltung der Anleger von den gesellschaftsrechtlichen Haftungsrisiken des § 128 HGB. Auf dem ersten Blick nicht zu Unrecht, denn nunmehr hat der BGH erstmals in einem Urteil vom 11.11.2008 dieses Haftungsvermeidungsmodell bestätigt (BGH, Urt. v. 11.11.2008 - XI ZR 468/07, ZfIR 2009, 660 – in diesem Heft). Allzu sicher sollten sich mittelbare Anleger aber dennoch nicht sein: Lückenlos ist der ihnen durch die Rechtsprechung gewährte Schutz nämlich nicht, wie der BGH selbst einräumt und der nachfolgende Beitrag aufzeigen soll.

Inhaltsübersicht

  • I. Einführung in die Problematik
  • II. Risikopotential der persönlichen Haftung der Fondsanleger
  • III. Gängige Haftungsvermeidungsmodelle
    • 1. Treuhandmodell
      • 1.1 Urteil des BGH vom 11.11.2008
      • 1.2 Divergierende OLG-Rechtsprechung
      • 1.3 Durchbrechungen der Abschirmung
        • 1.3.1 Haftungsrisiken im Außenverhältnis
          • 1.3.1.1 Pfändung des Freistellungsanspruchs des Treuhänders durch den Gläubiger
          • 1.3.1.2 Abtretung des Freistellungsanspruchs des Treuhänders an den Gläubiger
          • 1.3.1.3 Keine Aushebelung des treuhänderischen Freistellungsanspruchs durch das RBerG
        • 1.3.2 Haftungsrisiken im Innenverhältnis
          • 1.3.2.1 Passivierung der Gesellschaftsverbindlichkeiten in der Liquidationseröffnungs- bzw. Auseinandersetzungsbilanz
          • 1.3.2.2 Direktanspruch im Innenverhältnis
          • 1.3.2.3 Hilfsweise: Abtretung
    • 2. KG als Organisationsform
      • 2.1 Beschränkte Außenhaftung der Kommanditisten
      • 2.2 Kombination des Kommanditisten- und des Treuhandmodells
    • 3. Haftungsbeschränkungsvereinbarungen mit den Gläubigern
      • 3.1 Beschränkung der Haftung auf das Gesellschaftsvermögen
      • 3.2 Quotale Haftung der Anleger
  • IV. Fazit
*
Dr. iur., Rechtsanwalt in Berlin

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