ZfIR 2009, 529

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2009AufsätzeRoland Bomhard* / Sonja Voßwinkel**

Rückabwicklung von Grundstückskaufverträgen

Der Beitrag beleuchtet die Fragestellungen, die sich aus der Rückabwicklung von Grundstückskaufverträgen vor dem gegenwärtigen wirtschaftlichen Hintergrund der Finanzmarktkrise ergeben können. Die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags strahlt oft über das Vertragsverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer auf zahlreiche weitere Beteiligte aus. Regelmäßig berührt ist der Notar, das Finanzamt – Grunderwerbsteuerstelle –, den Kaufvertrag vermittelnde Makler, die finanzierende Bank, häufig auch die Mieter und Gebäudeversicherer, Sicherheitengeber und viele andere. Die Vernetzung der Vielzahl von Rechtsverhältnissen ist bei der Beratung von Rückabwicklungssituationen zu berücksichtigen. Vertraglich sind sie nicht immer ausreichend geregelt, da die Parteien sich oft nur ungern über diese unangenehme und bei Vertragsschluss oft reichlich theoretisch erscheinende Eventualität auseinander setzen wollen.

Inhaltsübersicht

  • I. Einleitung
  • II. Rücktritt
    • 1. Vertragliche Rücktrittsrechte
      • 1.1 Auf Verkäuferseite
      • 1.2 Auf Käuferseite
      • 1.3 Nachträgliche Vereinbarung von Rücktrittsrechten
      • 1.4 Wirksamkeit der Vereinbarung von Rücktrittsrechten
      • 1.5 Rechtsfolgenprogramm
      • 1.6 Frist
    • 2. Gesetzliches Rücktrittsrecht aus § 323 BGB wegen Nichtzahlung des Kaufpreises
  • III. Rückabwicklungsschuldverhältnis
    • 1. Rückabwicklung vor wirtschaftlichem Übergang
      • 1.1 Auflassungsvormerkung
      • 1.2 Eingetragene Grundpfandrechte
        • 1.2.1 Ansprüche des Verkäufers gegen den Käufer
        • 1.2.2 Ansprüche des Verkäufers gegen die Bank
        • 1.2.3 Sonderfall: Abtretung der Grundschuld
      • 1.3 Hinterlegte Beträge auf Notaranderkonto
      • 1.4 Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen und Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung
      • 1.5 Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche wegen Nichterfüllung
      • 1.6 Maklerprovision
    • 2. Rückabwicklung nach wirtschaftlichem Übergang, aber vor Eigentumsumschreibung
      • 2.1 Vormerkung
      • 2.2 Grundschulden
      • 2.3 Rückzahlung Kaufpreis
      • 2.4 Besitzübertragung
      • 2.5 Miete/Nebenkosten
      • 2.6 Mietsicherheiten
      • 2.7 Abgeschlossene Mietverträge
      • 2.8 Versicherungen
      • 2.9 Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche
    • 3. Rückabwicklung nach Eigentumsübergang
      • 3.1 Grundschulden
      • 3.2 Rückauflassung
      • 3.3 Abgeschlossene Mietverträge
      • 3.4 Versicherungen
  • IV. Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheides nach § 16 Abs. 1, Abs. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
    • 1. Aufhebung wegen § 16 Abs. 1 GrEStG
      • 1.1 Einvernehmliche Vertragsaufhebung, § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
      • 1.2 Aufhebung aufgrund eines Rechtsanspruchs, § 16 Abs, 1 Nr. 2 GrEStG
    • 2. Aufhebung wegen § 16 Abs. 2 GrEStG
    • ZfIR 2009, 530
    • 3. Pfändung des Anspruchs auf Rückzahlung der Grunderwerbsteuer
  • V. Vereinbarung zur Rückabwicklung
    • 1. Aufhebungsvertrag/Abwicklungsvereinbarung
    • 2. Formbedürftigkeit
      • 2.1 Aufhebung des Vertrags nach Auflassung und Eintragung
      • 2.2 Aufhebung nach Entstehen eines Anwartschaftsrechts
      • 2.3 Aufhebung vor Auflassung/Eintragung Auflassungsvormerkung
  • VI. Schlussbemerkung/Zusammenfassung
*
Dr. iur., Rechtsanwalt – Lovells, Düsseldorf
**
Richterin, Düsseldorf

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