ZfIR 2011, 505
Gegenwind aus Karlsruhe – Anleger geschlossener Immobilienfonds im Visier des BGH
Lange behandelte der BGH Anleger geschlossener Immobilienfonds eher milde und federte die Haftungsrisiken ihrer gesellschaftsrechtlichen Stellung ab. Dieses Bild hat sich in den letzten Jahren deutlich gewandelt. Fondsanleger werden vom BGH zunehmend strenger behandelt, wenn es um ihre persönliche Haftung oder die entgegenstehenden Interessen der Mitgesellschafter bzw. des Fonds geht. Ein Meilenstein dieser Entwicklung ist das 2009 ergangene Urteil „Sanieren oder Ausscheiden“. Mit dieser Thematik hat sich der BGH mit Urteil vom 25.1.2011 erneut befasst. Kurz darauf setzte der BGH den Anlegern mit mehreren Urteilen vom 8.2.2011 zur quotalen Haftung ebenso zu wie mit einer Urteilsserie vom 22.3.2011 zur persönlichen Außenhaftung der mittelbar an einem Immobilienfonds beteiligten Anleger. Der nachfolgende Beitrag zeichnet die deutliche Tendenz des BGH, die Anleger immer mehr in die gesellschaftsrechtliche Verantwortung zu nehmen, nach.
Inhaltsübersicht
- I. Einführung in die Problematik
- II. Bisherige Tendenzen der Rechtsprechung
- III. Gängige Haftungsvermeidungsstrategien
- 1. Vereinbarung quotaler Haftungen
- 2. Kommanditistenmodell
- 3. Treuhandkonstruktionen
- IV. Die neue Rechtsprechung des BGH zur quotalen Haftung
- 1. Bezugsgröße der quotalen Haftung
- 2. Uneinheitliche OLG-Rechtsprechung
- 3. Urteile des BGH vom 8.2.2011
- 3.1 Individualvereinbarungen als Maßstab der quotalen Haftung
- 3.2 Anrechnung von Leistungen aus Gesellschaftsvermögen nur bei eindeutiger Vereinbarung mit dem Gesellschaftsgläubiger
- 3.3 Nominalbetrag des Darlehens als Bezugsgröße der quotalen Haftung
- 3.3.1 Restriktive Vertragsauslegung des BGH
- 3.3.2 Berücksichtigung von Zinsen und Kosten
- 3.3.3 Keine Anrechnung von Erlösen aus der Verwertung der Fondsimmobilie
- 3.3.4 Wirkung des Akzessoritätsgrundsatzes
- 3.3.5 Keine Tilgungsbestimmung nach § 366 Abs. 2 BGB
- 3.3.6 Sicherungsbedürfnis des Gläubigers
- 4. Zwischenfazit
- V. Die neue Rechtsprechung des BGH zum Kommanditisten- und Treuhandmodell
- 1. Freistellungsanspruch des Treugebers gegen die Anleger
- 2. Haftungsdurchgriff durch Abtretung des Freistellungsanspruchs
- 2.1 Urteil des BGH vom 5.5.2010
- 2.2 Urteilsserie des BGH vom 22.3.2011
- 2.2.1 Zulässigkeit der Abtretung
- 2.2.2 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB
- 3. Verjährung des Freistellungsanspruchs
- 4. Keine Aufrechnungsmöglichkeit des Anlegers
- 5. Zwischenfazit
- VI. „Sanieren oder Ausscheiden“
- 1. Urteil des BGH vom 19.10.2009
- 2. Urteil des BGH vom 25.1.2011
- VII. Fazit
- *
- Dr. iur., Rechtsanwalt, FA für Handels- und Gesellschaftsrecht (Schwerpunkt im Recht geschlossener Immobilienfonds) – Kanzlei Lill Rechtsanwälte, Berlin.
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