ZfIR 2010, 481

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2010AufsätzeJörg Deutscher*

Sanieren oder Ausscheiden – „Squeeze out“ in geschlossenen Immobilienfonds

Zugleich Besprechung von BGH, Urt. v. 19. 10. 2009 – II ZR 240/08, ZfIR 2010, 503 – in diesem Heft

In den letzten Jahren stand der BGH Anlegern geschlossener Immobilienfonds mehrfach zur Seite, wenn diesen bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten ihres Fonds Inanspruchnahmen drohten. Insbesondere Nachschussforderungen konnten von den Fonds in Sanierungssituationen nur schwer durchgesetzt werden, auch wenn die Rechtsprechung des BGH zuletzt etwas durchlässiger geworden ist. Mit dem Urteil des BGH vom 19.10.2009 – II ZR 240/08 verspüren sanierungsunwillige Anleger nunmehr deutlichen Gegenwind. Diese können nun vor die Wahl gestellt werden, ob sie sich finanziell an der Sanierung beteiligen wollen oder aus der Gesellschaft ausscheiden. Anlegern, die sich gegen die Sanierung entscheiden, droht zukünftig der Zwangsausschluss aus dem Immobilienfonds.

Inhaltsübersicht

  • I. Einführung in die Problematik
  • II. Fondssanierung auf Grundlage der BGH-Rechtsprechung
    • 1. Zahlungsunfähigkeit – Überschuldung – persönliche Haftung der Anleger
    • 2. Sachverhalt des BGH-Urteils vom 19.10.2009 – II ZR 240/08
    • 3. Das Urteil des BGH vom 19.10.2009 – II ZR 240/08
      • 3.1 1. Alternative: Verpflichtung zu Nachschüssen
        • 3.1.1 Verpflichtung sämtlicher Anleger nur bei Zustimmung aller Anleger
        • 3.1.2 Verpflichtung nur eines Teils der Anleger
        • 3.1.3 Keine vollständige Sperrwirkung des § 707 BGB
        • 3.1.4 Verwässerung der Beteiligung
      • 3.2 2. Alternative: Zwangsausschluss sanierungsunwilliger Anleger
        • 3.2.1 Zweistufige Wirksamkeitsprüfung
          • (1)Tatsächliche Zustimmung des einzelnen Anlegers zum Beschluss
          • (2)Zustimmung aufgrund gesellschafterlicher Treuepflicht
            • (a)Vergleich des Sanierungsbeitrags mit dem Liquidations- und Auseinandersetzungsfehlbetrag
            • (b)Vergleich des Auseinandersetzungsfehlbetrages mit dem Liquidationsfehlbetrag
            • (c)Unzumutbarkeit für sanierungswillige Gesellschafter
        • 3.2.2 Vermeidung der negativen Folgen einer Fondsliquidation
        • 3.2.3 Zusammenfassung der Voraussetzungen für einen Zwangsausschluss
  • III. Fazit
*
Dr. iur., Rechtsanwalt in Berlin.

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