ZfIR 2015, 461

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2015AufsätzeFriedrich L. Cranshaw*

Durchsetzung von Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft nach dem WEG gegen Wohnungs- und Teileigentümer in Individualvollstreckung und Insolvenz

Grundstückseigentum in den Formen des WEG ist ein bedeutender Faktor der Versorgung der Bürger und Unternehmen mit Wohn- und Gewerbeflächen und ein bedeutendes Element der Immobilienwirtschaft. Von der wirtschaftlichen Krise der jeweiligen Eigentümer sind auch diese Immobilien als wertvolle Vermögensgegenstände notwendig betroffen und sowohl Gegenstand der Individualvollstreckung nach dem ZVG als auch des Insolvenzverfahrens. Dabei ergeben sich erhebliche Interessenkonflikte zwischen Insolvenz- und Zwangsverwalter bzw. Gläubigern in der Versteigerung auf der einen Seite und der Eigentümergemeinschaft auf der anderen Seite, die gegen Ausfälle der Wohn-/Hausgeldzahlungen bei dem Eigentümer in der Krise ebenso ankämpft wie ggf. gegen eine ihr nicht genehme Nutzung des betroffenen Miteigentums. Der nachfolgende Beitrag ist diesen Konflikten und Lösungen in Gesetz und Rechtsprechung gewidmet.

Inhaltsübersicht

I. Ausgangslage der Untersuchung

1. Einführung in die Thematik

1.1 Wechselnde Mitglieder
1.2 Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (§ 11 Abs. 1 WEG) während des Bestehens des Gebäudes
1.3 Divergierende Interessenlagen der Miteigentümer
1.4 Konfliktsituationen
1.5 Notwendigkeit der gemeinsamen Kostenaufbringung im Rahmen des Verbandes
1.6 Interne Ansprüche innerhalb des Verbandes
1.7 Folgen der Krise eines Miteigentümers

2. Gruppen von Ansprüchen und Rechten der Gemeinschaft gegenüber dem Miteigentümer, Konfliktpotential

2.1 Zahlungspflichten des Miteigentümers gegenüber dem Verband
2.2 „Verhaltenspflichten“ des Miteigentümers in der Eigentümergemeinschaft
2.3 Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung

3 Exkurs: Nutzung des Sondereigentums

3.1 Streit über Nutzungsart und -umfang des Sondereigentums

3.1.1 Nachbarstreit
3.1.2 Immissionen

3.2 Problemfeld der zulässigen Nutzung
3.3 Beispiele von Interessenkollisionen bei der Nutzung von Sondereigentum/Sondernutzungsrechten

3.3.1 Einzelfallbezogene Betrachtung
3.3.2 Spitzbodenfall
3.3.3 Beispiele weiterer Konfliktfälle und „typisierende Betrachtung.“

3.4 Bedeutung des Streits über die Zulässigkeit der Nutzung in Zwangsverwaltung und Insolvenz

II. Beteiligte und Objekt der Auseinandersetzung in Konfliktfällen

1. Beteiligte
2. Gegenstand der Auseinandersetzung
3. „Standardkonfliktfälle“ – Vorgehen des Verbandes

3.1 Zahlungsansprüche
3.2 Fall 1 (Standardfall)
3.3 Ein Dilemma des Verbandes und Beteiligter – die BGB-Gesellschaft als Miteigentümer (Fall 2)

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III. Durchsetzung von Zahlungsansprüchen und Abwehr derselben durch Beteiligte

1. Zahlungsansprüche im eröffneten Insolvenzverfahren

1.1 Ansprüche auf nach Insolvenzeröffnung fällige Abschlagszahlungen

1.1.1 Ansprüche auf Abschlagszahlungen
1.1.2 Lösung

1.2 Masseinsuffizienz (Fall 3)

1.2.1 „Altmasseverbindlichkeiten“
1.2.2 „Neumasseverbindlichkeiten“

1.3 Schicksal der vor Verfahrenseröffnung entstandenen und fällig gewordenen Zahlungsansprüche des Verbandes (Fall 4)
1.4 Ein Sonderfall – Leistung nach Zahlungsunfähigkeit durch den Schuldner (Fall 5)

1.4.1 Anfechtung der Zahlungen
1.4.2 Anfechtungsfolgen
1.4.3 Sonderfälle

1.5 Freigabe aus der Masse (Fall 6)
1.6 Differenzierung der Forderungen des Verbandes nach Entstehung bzw. Fälligkeit (Fall 7), Fazit

2. Zahlungsansprüche des Verbandes in der Zwangsverwaltung

2.1 Zahlungspflichten des Zwangsverwalters (Fall 8)
2.2 Abgrenzung: Vom Zwangsverwalter nicht geschuldete Beträge

3. „Kalte“ Zwangsverwaltung (Fall 9)
4. Risikosteuerung des Verbandes – Strategien zur Vermeidung oder Reduzierung von Ausfallrisiken?

4.1 Verfallklauseln und erhöhte Verzugszinsen
4.2 Zwangsverwaltung durch den Verband
4.3 „Versorgungssperre“
4.4 Auflösung der Instandhaltungsrückstellung des § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG

5. Vorgehensweise des Verbandes zur Risikobegrenzung

5.1 Strategien außerhalb des Insolvenzverfahrens
5.2 Strategie in Insolvenzfällen

5.2.1 Insolvenzforderungen
5.2.2 Weitere Konstellationen in der Insolvenz
5.2.3 Anfechtung

6. Haftungsrisiken des Einzelrechtsnachfolgers bzw. des Erstehers?

6.1 Erwerb des Erstehers durch den Zuschlag (Fall 10
6.2 Rechtsgeschäftlicher Erwerb vom Insolvenzverwalter oder Eigentümer (Fall 11)
6.3 Folgen der fehlenden Haftung der Erwerber bzw. der ökonomisch eingeschränkten Haftung

6.3.1 Einpreisungsproblematik, Zwangsversteigerung
6.3.2 „Freihändiger“ Verkauf
6.3.3 „Nachhaftung“ des bisherigen Eigentümers
6.3.4 Beteiligung des Verbandes an Insolvenzverfahren und Restschuldbefreiung

7. Folgen der Freigabe aus der Insolvenzmasse (Fall 12)

IV. Sondersachverhalte, Durchsetzung der dinglichen Haftung

1. Der umgekehrte Fall – Zahlungsunfähigkeit des Verbandes (Fall 13)

1.1 Ansprüche des Miteigentümers gegen die Gemeinschaft
1.2 Exkurs
1.3 Beispiele

2. Durchsetzung der Haftung des Eigentümers gegenüber dem Verband aus der Rangklasse 2 des § 10 ZVG

2.1 Grundlagen des Vorrechts der Wohnungs-/ Teileigentümergemeinschaft
2.2 Verfahrensrechtliche Durchsetzung der Haftung

2.2.1 Eigener Immobiliarvollstreckungsantrag des Verbandes
2.2.2 Verfahrensbeitritt, § 27 ZVG

2.3 Anforderungen an den Titel
2.4 Angaben im Zusammenhang mit dem Vollstreckungsantrag

3. Lösungen der (Ausgangs)fälle 1 und 2

3.1 Fall 1
3.2 Fall 2

V. Durchsetzung von nicht auf Zahlung gerichteten Forderungen des Verbandes, Entziehung des Eigentums

1. Abwehr unzulässiger Nutzung
2. Die Veräußerungsklage – ein starkes oder schwaches Mittel zur Erzwingung der Verhaltenspflichten?

VI. Ergebnisse, Thesen

*: Dr. iur., Rechtsanwalt, vorm. Syndikus/Direktor einer großen öffentlich-rechtlichen Bank, Mannheim/Mutterstadt; Arbeitsgebiete der wiss. Tätigkeit sind u.a. das Vollstreckungsrecht, Insolvenzrecht und das internationale Privat- und Verfahrensrecht. Die vorliegende Darstellung ist die ergänzte schriftliche Fassung eines Vortrags, den der Verfasser anlässlich der Jahrestagung der Zwangsverwalter der Arbeitsgruppe Zwangsverwaltung im DAV am 18.3.2015 in Berlin gehalten hat.

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