ZfIR 2011, 468

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2011AufsätzePaul Fischer*

Verbrauchsabhängige Benutzungsgebühren als unbegrenztes Vorrecht in der Zwangsversteigerung?

Ein Beitrag zur „Last mit den öffentlichen Lasten“ in Rangklasse 3 des Zwangsversteigerungsrechts

In einem Zwangsversteigerungsverfahren spielen nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG die öffentlichen Lasten „des Grundstücks“ regelmäßig eine Rolle. Sie werden an vorderer Rangklasse bedient, da sie konkret vor den Grundpfandrechten in Nr. 4 rangieren. Jeder Gläubiger ist damit vertraut, dass hierdurch z.B. Grundsteuern als wiederkehrende Verpflichtungen erfasst sind. Dass jedoch auch „ganz normale“, verbrauchsabhängige Gebühren wie Wasser- oder Müllgebühren betroffen sind – gleich ob der Verbrauch vom Eigentümer oder einem Mieter bzw. Pächter verursacht wird –, ist oft unbekannt und soll in diesem Beitrag besprochen werden.

Inhaltsübersicht

  • I. Die gesetzliche Ausgangslage
    • 1. Die Rechtslage bis zur Änderung des Kommunalabgabenrechts
    • 2. Das Problem: Keine klare gesetzliche Vorgaben im ZVG als Bundesrecht
  • II. Entwicklungen der vergangenen Jahre
    • 1. Die konkreten landesrechtlichen Veränderungen – etwas näher betrachtet am Beispiel des KAG für Baden-Württemberg
    • 2. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus Anlass der sogar noch weiter reichenden Bestimmungen in Nordrhein-Westfalen
  • III. Grundsätzliche Fragestellungen
    • 1. Braucht man überhaupt noch eine kommunale Satzung als „Bindeglied“?
    • 2. Das Problem aus der Warte des Rechtspflegers (also des Vollstreckungsgerichts)
    • 3. Der Wesensinhalt von „grundstücksbezogenen Benutzungsgebühren“ als öffentliche Lasten
  • IV. Das Umfeld der Bewertung dinglicher Vorlasten in der Grundstücksverwertung
    • 1. Hausgelder nach dem WEG als zusätzliche „jüngere“ Vorlast
    • 2. Was ist, wenn sich zudem Zubehör in der Versteigerung befindet?
    • 3. Wesentlicher Unterschied einer großzügigen kommunalen Regelung zum Vorrecht einer WEG – keine verlässliche Obergrenze
    • 4. Wirtschaftliche Konsequenzen – mögliche Sachverhalte
    • 5. „Rückzug“ im Rahmen von Erschließungsbeiträgen als einmalige Belastung
  • V. Weitere, vom Grundpfandrechtsgläubiger (und Dritten) zu beachtende Schnittstellen
    • 1. Freihändiger Erwerb eines Grundstücks vom Insolvenzverwalter – Haftung des Erwerbers
    • 2. Rechtlich unterschiedliche Einordnung je nach Versorgungsdienstleister
    • 3. Aufteilung in Wohnungs- und/oder Teileigentum nach erfolgter Beleihung
    • 4. Haftet hier der Eigentümer also letztlich mit seinem Grundstück für den tatsächlichen Verbrauch seiner Mieter?
    • 5. Wie ist die Rechtslage eigentlich bei der Zwangsverwaltung?
  • VI. Fazit
*
Dr. iur., Syndikus beim Sparkassenverband Baden-Württemberg, Stuttgart.

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