ZfIR 2011, 468
Verbrauchsabhängige Benutzungsgebühren als unbegrenztes Vorrecht in der Zwangsversteigerung?
Ein Beitrag zur „Last mit den öffentlichen Lasten“ in Rangklasse 3 des Zwangsversteigerungsrechts
In einem Zwangsversteigerungsverfahren spielen nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG die öffentlichen Lasten „des Grundstücks“ regelmäßig eine Rolle. Sie werden an vorderer Rangklasse bedient, da sie konkret vor den Grundpfandrechten in Nr. 4 rangieren. Jeder Gläubiger ist damit vertraut, dass hierdurch z.B. Grundsteuern als wiederkehrende Verpflichtungen erfasst sind. Dass jedoch auch „ganz normale“, verbrauchsabhängige Gebühren wie Wasser- oder Müllgebühren betroffen sind – gleich ob der Verbrauch vom Eigentümer oder einem Mieter bzw. Pächter verursacht wird –, ist oft unbekannt und soll in diesem Beitrag besprochen werden.
Inhaltsübersicht
- I. Die gesetzliche Ausgangslage
- 1. Die Rechtslage bis zur Änderung des Kommunalabgabenrechts
- 2. Das Problem: Keine klare gesetzliche Vorgaben im ZVG als Bundesrecht
- II. Entwicklungen der vergangenen Jahre
- 1. Die konkreten landesrechtlichen Veränderungen – etwas näher betrachtet am Beispiel des KAG für Baden-Württemberg
- 2. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus Anlass der sogar noch weiter reichenden Bestimmungen in Nordrhein-Westfalen
- III. Grundsätzliche Fragestellungen
- 1. Braucht man überhaupt noch eine kommunale Satzung als „Bindeglied“?
- 2. Das Problem aus der Warte des Rechtspflegers (also des Vollstreckungsgerichts)
- 3. Der Wesensinhalt von „grundstücksbezogenen Benutzungsgebühren“ als öffentliche Lasten
- IV. Das Umfeld der Bewertung dinglicher Vorlasten in der Grundstücksverwertung
- 1. Hausgelder nach dem WEG als zusätzliche „jüngere“ Vorlast
- 2. Was ist, wenn sich zudem Zubehör in der Versteigerung befindet?
- 3. Wesentlicher Unterschied einer großzügigen kommunalen Regelung zum Vorrecht einer WEG – keine verlässliche Obergrenze
- 4. Wirtschaftliche Konsequenzen – mögliche Sachverhalte
- 5. „Rückzug“ im Rahmen von Erschließungsbeiträgen als einmalige Belastung
- V. Weitere, vom Grundpfandrechtsgläubiger (und Dritten) zu beachtende Schnittstellen
- 1. Freihändiger Erwerb eines Grundstücks vom Insolvenzverwalter – Haftung des Erwerbers
- 2. Rechtlich unterschiedliche Einordnung je nach Versorgungsdienstleister
- 3. Aufteilung in Wohnungs- und/oder Teileigentum nach erfolgter Beleihung
- 4. Haftet hier der Eigentümer also letztlich mit seinem Grundstück für den tatsächlichen Verbrauch seiner Mieter?
- 5. Wie ist die Rechtslage eigentlich bei der Zwangsverwaltung?
- VI. Fazit
- *
- Dr. iur., Syndikus beim Sparkassenverband Baden-Württemberg, Stuttgart.
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