ZfIR 2019, 361

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2019 AufsätzeManfred Rapp*

Die Gestaltung der Gemeinschaftsordnung unter Berücksichtigung der vereinbarten Nutzungen

Je dichter Menschen zusammen leben, desto größer wird das Streitpotential zwischen ihnen. Dies ist eine Lebenserfahrung, die allgemein bekannt ist und die von jedem, der mit einschlägigen Streitentscheidungen befasst ist, bestätigt wird. In besonderer Weise erhöht ist das Streitpotential beim Wohnungseigentum; der Grund hierfür ergibt sich aus dem Sondereigentum. Danach gibt es auf einem Grundstück in der Person der Sondereigentümer mehrere Alleineigentümer. Die Nutzung des Sondereigentums, aber auch die Nutzung des Gemeinschaftseigentum durch einen einzelnen Sondereigentümer, gibt häufig Anlass zu Streit. § 15 Abs. 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung zu regeln. Durch sorgfältige Gestaltung der Gemeinschaftsordnung lässt sich Streit vermeiden. Die Kautelarjurisprudenz ist hier gefordert.

Inhaltsübersicht

  • I. Rechtliche Grundlagen für Nutzungsvereinbarungen
    • 1. Das besondere Nachbarrecht der Wohnungseigentümer
    • 2. Eröffnung individueller Gestaltungsmöglichkeiten
    • 3. Bildung von Fallgruppen
  • II. Nutzungsvereinbarungen im Geschosswohnungsbau
    • 1. Die Nutzung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums im Geschoßwohnungsbau
    • 2. Nutzungsvereinbarungen bei einer Mehrhausanlage
    • 3. Betreutes Wohnen
      • 3.1 Gebrauchsregelung für das „Betreute Wohnen“
      • 3.2 Öffnungsklausel bei betreutem Wohnen
      • 3.3 Nutzungsvereinbarungen bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums
  • III. Gemischte Nutzung Wohnung/Gewerbe/Beruf
    • 1. Spezifizierung der gewerblichen/beruflichen Nutzungen
    • 2. Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum und umgekehrt
      • 2.1 Umwandlung durch Vereinbarung
      • 2.2 Öffnungsklausel
      • 2.3 Zustimmung Drittberechtigter
    • 3. Die zulässige Nutzung und der Anspruch auf plangerechte Herstellung
  • IV. Doppelhaushälften/Reihenhäuser in der Rechtsform des Wohnungseigentums
    • 1. Interessenlage: Die individualistische Gemeinschaftsordnung
    • 2. Die Sondernutzungsfläche als Eigentumsersatz
    • 3. Unterhaltungs- und Betriebskostentrennung
    • 4. Entsprechende Anwendung des allgemeinen Nachbarrechtes
    • 5. Verkehrssicherungspflicht
    • 6. Vereinbarungen über die Verwaltung
    • 7. Öffentliche Abgaben
  • V. Zusammenfassung
*
*)
Notar a.D. Dr., Landsberg am Lech. Der Beitrag beruht auf einem Vortrag, den der Verfasser anlässlich des 13. Regensburger Immobilienrechtstages am 12. 10. 2018 an der Universität Regensburg gehalten hat.

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