ZfIR 2015, 410
Steuerabzug nach § 50a Abs. 7 EStG bei beschränkt steuerpflichtigem Verkäufer einer Immobilie
Bei der Gestaltung und Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags ist es im Regelfall Aufgabe des beurkundenden Notars zu gewährleisten, dass der Kaufpreis erst bezahlt wird, wenn die vertragsgemäße Lastenfreistellung sichergestellt ist. Unabhängig davon, ob die Zahlung über ein Notaranderkonto oder im Wege des Direktzahlungsmodells erfolgt, muss der Notar prüfen, ob die Treuhandauflagen der abzulösenden Gläubiger aus dem Kaufpreis erfüllt werden können und gegebenenfalls auf eine Anpassung der Treuhandauflagen hinwirken. Insbesondere bei (jedenfalls weitgehend) wertausschöpfend belasteten Immobilien können sich Probleme bei der Vertragsabwicklung ergeben, wenn das Finanzamt gegenüber dem Käufer einen Steuerabzug nach § 50a Abs. 7 EStG festsetzt, der zusammen mit den Treuhandauflagen der abzulösenden Gläubiger den zu zahlenden Kaufpreis übersteigt. Ein derartiger Steuerabzug kommt in Betracht, wenn es sich beim Kaufpreis um beschränkt steuerpflichtige Einkünfte des Verkäufers handelt. Im Folgenden soll erörtert werden, welche gestalterischen Möglichkeiten bestehen, die aus einem etwaigen Steuerabzug resultierenden Risiken zu minimieren.
Inhaltsübersicht
- I. Voraussetzungen eines Steuerabzugs nach § 50a Abs. 7 EStG
- 1. Beschränkt steuerpflichtiger Verkäufer
- 1.1 Einkommensteuer
- 1.2 Körperschaftsteuer
- 2. Beschränkt steuerpflichtige Einkünfte
- 3. Sicherstellung des Steueranspruchs (Ermessensentscheidung)
- II. Rechtsfolgen einer Anordnung gem. § 50a Abs. 7 EStG
- 1. Für den Käufer (Vergütungsschuldner i. S. v. § 50a Abs. 7 EStG)
- 2. Für den Notar
- III. Konsequenzen für die Vertragsgestaltung
- 1. Schuldbefreiende Wirkung der Abführung des Steuerabzugs
- 2. Sicherung der Lastenfreistellung
- 2.1 Zahlung der Ablösebeträge vor Bekanntmachung der Abzugsanordnung
- 2.2 Bekanntmachung der Abzugsanordnung vor Zahlung der Ablösebeträge
- 2.2.1 Einrede nach § 320 Abs. 1 BGB
- 2.2.2 Anfrage durch den Notar beim Finanzamt?
- 2.2.3 „Prinzip Hoffnung“
- 2.2.4 Belehrung des Käufers
- 2.2.5 Vorsorgliche Hinterlegung eines Kaufpreisteilbetrags auf Notaranderkonto?
- 2.2.6 Weitere Fälligkeitsvoraussetzung
- 3. Besitzübergang; Auflassungssperre
- 4. Schutzvorkehrungen im Interesse des Steuerschuldners (Verkäufers)?
- IV. Zusammenfassung
- *
- Notar – Sozietät Dr. Wicke und Herrler, München.
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