ZfIR 2012, 403
Kommunale Abgaben als öffentliche Lasten des Wohnungseigentums
Einzelne Bundesländer haben in den letzten Jahren das Abgabenrecht als Instrument zur Sanierung der kommunalen Haushalte entdeckt. Neuere Abgabengesetze ermächtigen die Kommunen, Benutzungsgebühren durch Satzung „grundstücksbezogen“ als öffentliche Last des Grundstücks auszugestalten. Macht die Kommune von der Ermächtigung Gebrauch, haften Wohnungseigentümer nach Ansicht des IX. Zivilsenates des BGH (Urt. v. 11.5.2010 – IX ZR 127/09, ZfIR 2010, 696 (m. Anm. Traub, S. 699)) als Gesamtschuldner mit der Folge, dass der Kommune bei der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums gem. § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG ein vorrangiges Recht auf Befriedigung in voller Höhe der auf das Grundstück entfallenden Gebühr zusteht. Der Beitrag behandelt die einschneidenden Folgen der Haftung für öffentliche Lasten, die sich mit dem Haftungssystem nach der WEG-Novelle 2007 und der neuesten Rechtsprechung des VII. Zivilsenates des BGH (Urt. v. 22.3.2012 – VII ZR 102/11) zur Haftung für Nutzungsentgelte auf privatrechtlicher Grundlage kaum in Einklang bringen lassen.
Inhaltsübersicht
- I. Einführung
- II. Die Haftung der Wohnungseigentümer
- 1. Abgabengesetze der Länder
- 1.1 Die Haftung für Beiträge
- 1.2 Die Haftung für grundstücksbezogene Benutzungsgebühren
- 1.3 „Wohnungseigentumsbezogene“ Beiträge und Gebühren?
- 1.4 Die Rechtsprechung des BGH
- 2. Die öffentliche Last
- 2.1 Die persönliche Beitrags- und Gebührenpflicht
- 2.2 Das dingliche Sicherungs- und Verwertungsrecht
- 2.3 Anwendbare Vorschriften über private Grundstückslasten
- 3. Die Haftung bei Veräußerung von Wohnungseigentum
- 4. Gesamtschuld und öffentliche „Gesamtlast“
- 4.1 Die Zahlung des persönlich haftenden Wohnungseigentümers
- 4.2 Die Zahlung des Erwerbers auf Rückstände
- 4.3 Die Zahlung des persönlichen Schuldners nach Veräußerung
- 4.4 Der „hinkende“ Gesamtschuldnerausgleich
- 5. Das Vorrecht gem. § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG
- 6. Verfassungsrechtliche Grenzen kommunaler Gestaltungsmacht
- III. Die Erfüllungsübernahme durch die Gemeinschaft
- 1. Die Erfüllungsübernahme gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG
- 2. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
- 3. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Sonderumlage
- 3.1 Der Wirtschaftsplan
- 3.2 Die Jahresabrechnung
- 3.3 Die Sonderumlage
- 4. Der Regress des Wohnungseigentümers
- IV. Zusammenfassung und Regelungsvorschlag
- *
- Dr. iur., Professor an der Fachhochschule für Rechtspflege Nordrhein-Westfalen, Bad Münstereifel.
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