ZfIR 2026, 437

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2026 AufsätzeKatharina Lanio*

Das Gebäudemodernisierungsgesetz – Inhaltliche Anforderungen und Folgen für die gewerbemietrechtliche Praxis

Der vorliegende Aufsatz beleuchtet die wesentlichen neuen Inhalte des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) sowie deren Folgen für die gewerbemietrechtliche Praxis. Nach einem Überblick über Historie und Gesetzgebungsprozess werden die zentralen inhaltlichen Neuregelungen zur Wärmeversorgung sowie die für Bestandsobjekte, Änderungs-/Renovierungsvorhaben und Neubauten einschlägigen Vorschriften dargestellt. Im Anschluss werden die Auswirkungen dieser Regelungen auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter untersucht, insbesondere im Hinblick auf Duldungs-, Modernisierungs- und Minderungsansprüche sowie auf Möglichkeiten abweichender vertraglicher Gestaltung. Die Darstellung beschränkt sich dabei bewusst auf die gewerbemietrechtliche Perspektive und damit auf die für Nichtwohngebäude (NWG) geltenden Vorgaben. Abschließend erfolgt eine Bewertung der Neuregelungen mit einem Ausblick auf offene Rechtsfragen und praktische Herausforderungen. Das ebenfalls im Zuge des Änderungsgesetzes zum GModG novellierte Gebäudeelektromobilitätsinfrastrukturgesetz und das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz werden in diesem Aufsatz nicht behandelt.

Inhaltsübersicht

I. Historie des GModG
II. Inhaltliche Anforderungen
- 1. Allgemeines
  - 1.1 Überblick und gestuftes Inkrafttreten
  - 1.2 Erweiterter Definitionskatalog, § 3 GModG
  - 1.3 Landesrechtliche Öffnungsklauseln, § 9 GModG
- 2. Wärmeversorgung von Gebäuden
  - 2.1 Die „Biotreppe“ gem. §§ 42, 43 GModG: Stufenplan und Erfüllungsoptionen
  - 2.2 Grüngas-/Grünheizölquote, § 42a GModG
  - 2.3 Abschaffung des Betriebsverbots für fossil betriebene Heizungen
- 3. Anforderungen an bestehende Nichtwohngebäude (NWG)
  - 3.1 Solarenergiepflicht im Bestand, § 106 GModG
  - 3.2 Gebäudegesamte energetische Bewertung bei Änderung, § 38 GModG
- 4. Anforderungen an neu zu errichtende Nichtwohngebäude
  - 4.1 Niedrigstenergiegebäude, § 10 GModG
  - 4.2 Gesamtenergiebedarf und Niedrigstenergiegebäude, § 18 GModG
  - 4.3 Nullemissionsgebäude, §§ 10, 10a GModG (ab 2028 bzw. 2030)
  - 4.4 Gebäudeautomation Neubau, § 56 Abs. 3 GModG
  - 4.5 Solarenergiepflicht Neubau, § 106 Abs. 2 Nr. 1 GModG
  - 4.6 Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen, § 88b GModG (ab 1. 1. 2027)
- 5. Bußgeldvorschriften
- 6. Mietrechtliche Änderungen
III. Auswirkungen auf gewerbemietrechtliche Praxis
- 1. Rechte des Vermieters gegenüber dem Mieter
  - 1.1 Duldungsanspruch bei Erhaltungsmaßnahmen
  - 1.2 Duldungsanspruch bei Modernisierungsmaßnahmen
  - 1.3 Formelle Modernisierungsankündigung
  - 1.4 Härtefallprüfung und Interessenabwägung
  - 1.5 Möglichkeit der Kostenteilung
- 2. Rechte des Mieters gegenüber dem Vermieter
  - 2.1 Kein Erfüllungs- oder Modernisierungsanspruch
  - 2.2 Recht auf Mietminderung
  - 2.3 Zurückbehaltungsrecht
  - 2.4 Sonderkündigungsrecht
- 3. Möglichkeit und Zweckmäßigkeit abweichender vertraglicher Regelungen
IV. Bewertung und Ausblick