ZfIR 2023, 459

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2023 AufsätzePeter Depré* / Friedrich L. Cranshaw**

Insolvenzsicherung des Käufers beim Erwerb vom Bauträger

Die im Jahr 2022 beginnende Krise der Immobilienbranche in Deutschland, multikausal verursacht bzw. befeuert durch ganz verschiedene Faktoren, beeinträchtigt auch das Bauträgergeschäft erheblich. Inwieweit die aktuelle (2023) schwere Immobilienkrise in China mit spektakulären Firmenzusammenbrüchen mittelbar aufgrund der globalen Finanzierungsströme auch hierzulande über die Finanzinstitute Auswirkungen auf die Branche haben wird, muss im vorliegenden Rahmen offen bleiben.

Im Inland versagt das hohe Kostenniveau beim Erwerb eigengenutzten Wohnraums den „klassischen“ Käufern zunehmend den beabsichtigten Kauf des Einfamilienhauses oder der Eigentumswohnung. Mit der Thematik eines Teilaspekts des „Kaufs vom Bauträger“, nämlich der Absicherung von (privaten) Erwerbern gegen den Zusammenbruch des Bauträgers, befasst sich der nachfolgende Beitrag.

Inhaltsübersicht

I. Einleitung
- 1. Gegenstand des Geschäftsmodells „Bauträgergeschäft“
  - 1.1 Tatsächliche Erscheinungsformen und Erwerberkreis
  - 1.2 Rechtlicher Rahmen (Übersicht)
    
    1.2.1 „Bauträgervertrag“, § 650u BGB
    
    1.2.2 Pflicht des Erwerbers, § 650v BGB – Verzahnung mit weiteren Vorschriften
- 2. Die Sicherung des Erwerbers durch die MaBV
II. Notwendigkeit der erweiterten Insolvenzsicherung des Erwerbs vom Bauträger
- 1. Vorbemerkung
- 2. Faktoren der Risikoerhöhung für Erwerber
  - 2.1 Beispiele externer Faktoren außerhalb von Bauträger- und Erwerberseite
  - 2.2 Insolvenzrisiken von Bauträgern, u. a. verbunden mit internen systembedingten Risikofeldern
    
    2.2.1 Das „SPV-Phänomen“, Projektgesellschaft als BGB-Gesellschaft
    
    2.2.2 „Subunternehmerproblemfeld“
  - 2.3 Häufigkeit der Insolvenzen
- 3. Schwachstellen der bisherigen Sicherung der Erwerber vom Bauträger
  - 3.1 Fertigstellungsproblematik beim Zusammenbruch des Bauträgers
  - 3.2 Der notarielle Bauträgervertrag, Erledigung der Projekt(bauträger)gesellschaft nach Erledigung des Einzelprojekts
    
    3.2.1 Notarieller Bauträgervertrag
    
    3.2.2 Keine Fertigstellungsgarantie für Erwerber, Schicksal des Bauträgers in der Rechtsfigur der Projektgesellschaft nach Projektumsetzung
    
    3.2.3 Prägende Rolle der Auflassungsvormerkung
- 4. Bauträgerinsolvenz und Handlungsvarianten des Insolvenzverwalters
- 5. Effektuierung des Schutzes des Erwerbers
  - 5.1 Unzureichender Schutz durch die MaBV
  - 5.2 Sicherheit nach § 2 MaBV und die Ausnahme für den Bauträger
  - 5.3 Keine Vorteile für Beteiligte durch ein niedriges Schutzniveau für den Käufer
  - 5.4. Problematik der Abschlagszahlungen (Raten) nach der MaBV
  - 5.5 Handlungsvarianten der den Bauträger refinanzierenden Bank
III. Sicherheiten für den Erwerber
- 1. Erwägungen bzw. Postulate aus dem Blick des Erwerbers und des Verbraucherschutzes
- 2. Kostenparameter
IV. Rechtspolitische Erwägungen im vorliegenden Kontext, Abwägung der verschiedenen Interessenlagen
- 1. Ziele der Wohnungsbaupolitik
- 2. Faktoren der Zielgefährdung, Marktreaktionen
  - 2.1 Zielgefährdung
  - 2.2 Marktreaktionen
- 3. Die Vorschläge der Arbeitsgruppe Bauträgervertragsrecht und Würdigung der angedachten Sicherungen für den Besteller/Erwerber/Käufer vom Bauträger
  - 3.1 Vorschläge zusätzlicher Absicherung des Käufers vom Bauträger
    
    3.1.1 Erörterte Varianten der Absicherung
    
    3.1.2 Empfehlungen der Arbeitsgruppe und dortige Gegenmeinung
  - 3.2 Würdigung des vorgestellten Optionsmodells
    
    3.2.1 Problematik eines Optionsmodells
    
    3.2.2 Weitere Kritik
    
    3.2.3 Nebenpflichten von Bauträger und Notar beim Optionsmodell
- 4. Ausweg durch staatliche Absicherung der Erwerber
  - 4.1 Vermeidung abschreckender Wirkung überbordender Aufklärung, Erreichung des wirtschaftspolitischen Ziels im Wohnungsbau durch mittelbare staatliche Intervention
  - 4.2 Instrumentarium, unionsrechtliche Voraussetzungen
V. Zusammenfassung, Thesen

*: *)
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht, Mediator, Vorsitzender des Vorstands der Depré RECHTANWALTS AG, Mannheim. Die rechtspolitischen Erwägungen und die Vorschläge zur Absicherung des Erwerbs vom Bauträger hat der Autor in einer Stellungnahme im Rahmen eines Konsultationsprozesses vorgestellt.
**: **)
Dr. iur., Rechtsanwalt, Mannheim/Mutterstadt, u. a. Depré RECHTSANWALTS AG, Mannheim

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