ZfIR 2020, 365

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2020 AufsätzeJörg Lauer*

Die Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit in der Immobilienfinanzierung

Welche Anforderungen bestehen für ein Kreditinstitut bezüglich einer pflichtgemäßen Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit bei Immobilienfinanzierungen? Hier unterscheiden sich diejenigen bei gewerblichen Immobilienkrediten einerseits und bei Verbraucher-Immobiliendarlehen andererseits gravierend. Gewerbliche Immobilienkredite setzen, gerade bei non-recourse-Strukturen, primär eine tiefgehende Analyse der objekt-bezogenen Zahlungsströme voraus – mit dem Ziel, ein nachhaltiges operatives Objekteinkommen festzustellen; zusätzlich werden die Objektqualität und die Partnerqualität umfassend geprüft. Ausschließlich aufsichtsrechtliche Regelungen bilden die Rechtsgrundlage für die in der Praxis erweiterte Prüfung. Demgegenüber sind die Institute bei Verbraucher-Immobiliendarlehen auch zivilrechtlich zur Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit verpflichtet. Deren Schwerpunkt liegt bei der zukunftsgerichteten personenbezogenen Kapitaldienstfähigkeit.
ZfIR 2020, 366

Inhaltsübersicht

  • I. Einleitung
  • II. Gewerbliche Immobilienfinanzierung
    • 1. Non-recourse-Struktur
    • 2. Full-recourse-Struktur
    • 3. Limited-recourse-Struktur
    • 4. Rechtsprechung zur Haftung bei fehlender Prüfung
  • III. Verbraucher-Immobiliendarlehen
    • 1. Die zivilrechtliche Verpflichtung zur Prüfung der Kreditwürdigkeit
    • 2. Der Inhalt der Verpflichtung zur Prüfung
    • 3. Die Folgen der Pflichtverletzung
      • 3.1 Zinsermäßigung
      • 3.2 Kündigungsrecht des Kreditnehmers
      • 3.3 Ansprüche des Kreditgebers wegen vertraglicher Pflichtverletzung
        • 3.3.1 Welche Ansprüche umfasst § 505d Abs. 2 BGB?
        • 3.3.2 Einschränkungen aus dem Schutzzweck der Norm?
        • 3.3.3 Weitere Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 505d Abs. 2 BGB
      • 3.4 Weitere einredebehaftete Ansprüche
    • 4. Informations- und Beratungspflichten des Kreditinstituts bei Immobiliar- Verbraucherdarlehensverträgen
  • IV. Zusammenfassung
*
*)
Dr. iur., Rechtsanwalt, langjährige Geschäftsverantwortung für das gewerbliche Immobilienfinanzierungsgeschäft im Landesbankenbereich, seit 2007 Dozent an der Akademie der Hochschule Biberach

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