ZfIR 2017, 333

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2017 AufsätzeJohanna Schmidt-Räntsch*

Aktuelle Rechtsprechung zur Verkäuferhaftung beim Immobilienkauf

Die wichtigste Änderung, die das Kaufrecht durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts erfuhr, ist sicher die Ersetzung der eigenständigen Sach- und Rechtsmängelhaftung durch eine Verweisung auf das allgemeine Schuldrecht in § 437 BGB. Sie führte allerdings nicht nur zu einer technisch-formalen Verbesserung der Rechtsbehelfe des Käufers bei Sach- und Rechtsmängeln, sondern auch zu einer Neuorientierung des Kaufrechts. Fragestellungen, die früher nur außerhalb des Kaufrechts befriedigend gelöst werden konnten, können jetzt sachgerecht(er) im Kaufrecht selbst gelöst werden. Deshalb müssen nicht nur Antworten auf neue Fragen etwa nach der Bedeutung des Beurkundungszwangs bei der Haftung des Grundstücksverkäufers für seine öffentlichen Aussagen, sondern auch neue Antworten auf bekannte Fragen wie etwa der Frage danach, was als Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart werden kann, gefunden werden. Die Verfasserin stellt zehn aktuelle Entscheidungen des BGH vor, die dieses Phänomen illustrieren und Grundfragen des Kaufrechts ausleuchten.

Inhaltsübersicht

  • I. Beschaffenheit und Mangel
    • 1. Mögliche Beschaffenheit
      • 1.1 Fall 1: Hersteller-Garantie
      • 1.2 Die Lösung
        • 1.2.1 Einstieg
        • 1.2.2 Hauptproblem: Mangel
          • 1.2.2.1 Möglicher Inhalt einer Beschaffenheitsvereinbarung
          • 1.2.2.2 Anwendung auf den Fall
    • 2. Öffentliche Äußerung eine Beschaffenheitsvereinbarung?
      • 2.1 Fall 2: Wohnflächenangabe
      • 2.2 Die Lösung
        • 2.2.1 Einstieg
        • 2.2.2 Geschuldete Wohnfläche
          • 2.2.2.1 Übliche Beschaffenheit, Exposé
          • 2.2.2.2 (Konkludent) vereinbarte Beschaffenheit?
        • 2.2.3 Haftungsausschluss
        • 2.2.4 Haftung wegen Aufklärungsfehlers?
  • II. Reichweite des Haftungsausschlusses
    • 1. Fall 3: Scheunenwand
    • 2. Die Lösung
      • 2.1 Grundlagen
      • 2.2 Vorliegen eines Mangels
      • 2.3 Geltung des Haftungsausschlusses
        • 2.3.1 Ausgangspunkt: Motorradfall
        • 2.3.2 Öffentliche Äußerungen beim Grundstückskauf
        • 2.3.3 Arglistsperre?
        • 2.3.4 Vertretenmüssen?
  • III. Berufung auf Haftungsausschluss bei Arglist
    • 1. Arglist bei mehreren Verkäufern
      • 1.1 Fall 4: Ahnungslose Ehefrau
      • 1.2 Die Lösung
        • 1.2.1 Grundlagen
        • 1.2.2 Haftungsausschluss
          • 1.2.2.1 Arglist des Ehemanns
          • 1.2.2.2 Arglist der Ehefrau
    • 2. Voraussetzungen der Arglist
      • 2.1 Fall 5: Hausbockbefall
        • 2.1.1 Der Fall
        • 2.1.2 Die Lösung
          • 2.1.2.1 Grundlagen
          • 2.1.2.2 Arglist
      • 2.2 Fall 6: Wundersamer Ladenhüter
        • 2.2.1 Der Fall
        • 2.2.2 Die Lösung
      • 2.3 Fall 7: Kalter Ausbau
        • 2.3.1 Der Fall
        • 2.3.2 Die Lösung
    • 3. Bestätigung anfechtbaren Rechtsgeschäfts
      • 3.1 Fall 8: Unbedachte E-Mail
      • ZfIR 2017, 334
      • 3.2 Die Lösung
        • 3.2.1 Bereicherungsanspruch
        • 3.2.2 Ausweg: Schadensersatz statt der Leistung?
          • 3.2.2.1 Anspruchsvoraussetzungen
          • 3.2.2.2 Ausschluss wegen konkludenten Verzichts
  • IV. Zweite Andienung
    • 1. Fall 9: Ärger mit der Luxusküche
    • 2. Die Lösung
  • V. Entlastung des Verkäufers bei vormerkungswidriger Verfügung
    • 1. Fall 10: Listiger Gläubiger
    • 2. Die Lösung
      • 2.1 Einleitung: die Pflichten des Verkäufers
      • 2.2 Eigene Haftung des vormerkungswidrig Eingetragenen
        • 2.2.1 Haftung nach allgemeinem Schuldrecht
          • 2.2.1.1 Ausgangslage
          • 2.2.1.2 Anwendung des allgemeinen Schuldrechts
        • 2.2.2 Verzugsvoraussetzungen
    • 3. Bewertung
*
*)
Prof. Dr. iur., Karlsruhe/Berlin. Die Verfasserin ist stellv. Vorsitzende des V. Zivilsenats des BGH und Honorarprofessorin an der Humboldt-Universität zu Berlin. Der Beitrag beruht auf einem Vortrag, den die Verfasserin auf dem 11. Regensburger Immobilienrechtstag der Universität Regensburg in Kooperation mit der ZfIR am 14. 10. 2016 gehalten hat.

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