ZfIR 2010, 354

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, KölnRWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln1433-0172Zeitschrift für ImmobilienrechtZfIR2010AufsätzeHenrich Fabis*

Zwangsversteigerungsprivileg bei Wohngeldrückständen contra Auflassungsvormerkung – ein Risikofaktor für Kaufverträge über Wohnungseigentum

Der nachfolgende Beitrag beschäftigt sich mit den Risiken, die sich aus dem Zwangsversteigerungsprivlileg (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) für die Abwicklung von Kaufverträgen über Wohnungseigentum ergeben. Bisher ist ungeklärt, ob eine für den Käufer bereits eingetragene Vormerkung gegenüber zeitlich später geltend gemachten Wohngeldansprüchen wirksam ist, so dass unter Umständen eine zusätzliche Inanspruchnahme des Erwerbers von Voreigentum für Wohngeldrückstände des Verkäufers droht.
Der Artikel untersucht das Verhältnis von Vormerkung zum Zwangsversteigerungsprivileg der Gemeinschaft und enthält mehrere Gestaltungsvorschläge, um das Risiko nachträglicher Forderungen auszuschließen.

Inhaltsübersicht

  • I. Einleitung
  • II. Materielle Rechtslage: Keine gesetzliche Erwerberhaftung für Wohngeldrückstände
  • III. Praktische Auswirkungen des Versteigerungsprivilegs für die Kaufvertragsabwicklung
    • 1. Bestehendes Zwangsversteigerungsverfahren vor Abschluss des Kaufvertrags
    • 2. Zwangsversteigerungsverfahren durch WEG oder Beitritt nach Vertragsschluss
      • 2.1 Zwangsversteigerungsvermerk vor Auflassungsvormerkung
      • 2.2 Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung
        • 2.2.1 § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG als Verfahrensnorm
        • 2.2.2 § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG als materielle Anspruchsgrundlage
        • 2.2.3 Bewertung
  • IV. Folgerungen für die Vertragsgestaltung
    • 1. Negativattest des Verwalters als Fälligkeitsvoraussetzung
    • 2. Anderkontenlösung
    • 3. Hinweis auf das Haftungsrisiko des Käufers für Wohngeldrückstände
  • V. Ergebnis
*
Dr. iur., Notar, Wuppertal.

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