ZfIR 2024, 20
Dingliches Vorkaufsrecht und Share Deal bei Immobilientransaktionen
Immobilientransaktionen werden vielfach, wenn Grundstückseigentümer eine Gesellschaft ist, nicht durch einen Verkauf des Grundstücks selbst (Asset Deal), sondern durch den Verkauf der Anteile an der Eigentümergesellschaft (Share Deal) vollzogen. Ob und gegebenenfalls unter welchen Umständen durch eine Share Deal-Transaktion ein an dem Grundstück bestehendes dingliches Vorkaufsrecht ausgelöst werden kann, soll nachstehend einer kurzen Einführung in die Thematik folgend auf der Grundlage der darzustellenden (neueren) BGH-Rechtsprechung zu Umgehungsgeschäften bei dinglichen Vorkaufsrechten für eine typische Fallkonstellation und verschiedene Abwandlungen derselben untersucht werden. In einem kurzen Exkurs soll schließlich der Frage nachgegangen werden, ob Share Deals den Vorkaufsfall bei gesetzlichen gemeindlichen Vorkaufsrechten gem. §§ 24 ff. BauGB auslösen können.
Inhaltsübersicht
- I. Einleitung
- 1. Asset Deal
- 2. Share Deal
- 2.1 Begriff
- 2.2 Gründe für Share Deal
- 2.2.1 Steuern
- 2.2.2 Kosten
- 2.2.3 Gesetzliche gemeindliche Vorkaufsrechte
- 3. Dingliches Vorkaufsrecht
- 3.1 Begriff
- 3.2 Begriff Vorkaufsfall
- 3.2.1 Kaufvertrag
- 3.2.2 Kaufgegenstand
- 3.2.3 Vertragsparteien
- 3.3 Typische Fallkonstellationen
- II. (Neuere) Rechtsprechung des BGH zum dinglichen Vorkaufsrecht und zu Umgehungsgeschäften
- 1. Urteil vom 11. 10. 1991
- 2. Urteil vom 20. 3. 1998
- 3. Urteil vom 26. 9. 2003
- 4. Urteil vom 27. 1. 2012
- 5. Abzuleitende Grundsätze
- 5.1 Treu und Glauben
- 5.2 Kaufähnliche Vertragsgestaltung
- 5.3 Interessengerechtes Verständnis
- 5.4 Zusammenhang von Rechtsgeschäften
- 5.5 Käuferperspektive
- 5.6 Vertragspartei und Gegenstand des Rechtsgeschäfts
- 5.7 Darlegungs- und Beweislast
- III. Anwendung der vorstehenden Grundsätze auf verschiedene Share Deal-Sachverhalte
- 1. Ausgangsfall
- 2. Abwandlung 1
- 3. Abwandlung 2
- 4. Abwandlung 3
- 5. Exkurs: Gesetzliches gemeindliches Vorkaufsrecht gem. §§ 24 ff. BauGB
- 5.1 Entscheidungsgründe
- 5.2 Verfahrensgegenstand
- 5.3 Kritik an den Entscheidungen
- 5.3.1 Anwendbarkeit der BGB-Rechtsprechung
- 5.3.2 Gesetzgeber
- 5.3.3 Interessengerechtes Verständnis
- IV. Fazit
- *
- *)Dr. iur., Rechtsanwalt und Partner in der Huth Dietrich Hahn Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB, Hamburg
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